10 maja 2011

Majówka na swoim na każdą kieszeń

Właściciele nieruchomości wakacyjnych zacierają ręce - już jutro czeka ich oficjalne rozpoczęcie sezonu. Dla majówkowiczów oznacza to wyższe koszty i trudności ze znalezieniem noclegu. Rozwiązaniem może być zakup własnego weekendowego dachu nad głową, co kosztowałoby od kilkunastu tysięcy złotych wzwyż. Ulokowany w ten sposób kapitał może zarabiać.

...

Już jutro rozpoczyna się długi majowy weekend. Szczęśliwcy, którzy w poniedziałek nie muszą pojawiać się w pracy, będą odpoczywać przez cztery dni. Majowy weekend tradycyjnie rozpoczyna sezon, w którym szczególnie często organizuje się krótkie "wypady za miasto". Osoby lubiące zwiedzanie coraz to nowszych zakątków kraju muszą liczyć się z kosztem wynajmu pokoju lub domu. W popularnych turystycznie miejscowościach jest to przeważnie wydatek minimum 30 zł za dobę dla jednej osoby. Wyższy standard lokum wymaga często wydatku przekraczającego 100 zł za dobę, a najlepsze pokoje w luksusowych hotelach potrafią kosztować i kilkanaście razy więcej. Majówkowe noclegi dla czteroosobowej rodziny mogą być niemałym obciążeniem dla budżetu letników, a z drugiej strony żyłą złota dla posiadaczy nieruchomości wakacyjnych.

Rozwiązanie na każdą kieszeń

Dla osób, wolących na własność posiadać nieruchomość, którą mogłyby odwiedzać co weekend, paleta dostępnych rozwiązań jest ogromna. Gdy najważniejszym kryterium jest cena, wybór paść może na ogródki działkowe lub niewielką działkę poza miastem, na której stanie drewniana altana lub przyczepa kempingowa. Na przykład w Bydgoszczy na ulicy Inwalidów osoba posiadająca ogródek działkowy o powierzchni 320 m kw. chciałaby go odstąpić za 28 tys. zł. Na działce znajduje się niewielki domek letniskowy. Oczywiście im dalej od miasta, tym taniej. Na przykład w powiecie płońskim, w odległości 75 km od stolicy można za 15 tys. zł kupić działkę rekreacyjną o powierzchni 30 arów. Parcela nie jest ogrodzona i znajduje się w okolicy lasów w odległości kilkuset metrów od najbliższej wsi. W niewiele mniejszej odległości od stolicy, w miejscowości Gójszcz, znaleźć można też działkę o powierzchni 11 arów, która do sprzedaży została wystawiona za 33 tys. zł. W tym przypadku miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na zabudowę letniskową. Natomiast w pół godziny drogi od Giżycka, Ełku czy Mikołajek za 45 tys. zł można kupić działkę o powierzchni blisko 10 arów. Plan miejscowy dopuszcza tu zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. - Niedaleko tej nieruchomości znajduje się pole golfowe, jezioro, a nawet wyciąg narciarski - zauważa Tomasz Lewicki, doradca Home Broker z Warszawy.

Tuż za miastem większy wydatek

W odległości 43 km od centrum stolicy należy liczyć się ze znacznie większym kosztem. W okolicy Kampinosu działka o powierzchni 16 arów wystawiona została do sprzedaży za 150 tys. zł. Tu także możliwa jest zabudowa jednorodzinna. Atutem bez wątpienia jest bliskość Puszczy Kampinoskiej, minusem - dojazd drogą polną. Natomiast w miejscowości Glinianka, która znajduje się w odległości 36 km od centrum stolicy, za działkę o powierzchni 12 arów należy zapłacić 199 tys. zł. W okolicy istnieje zabudowa jednorodzinna i nie ma planu miejscowego. Aby na tej parceli zbudować dom należy więc uzyskać warunki zabudowy. Plusem tej działki jest dojazd asfaltem, bliskość komunikacji autobusowej i lasu. Na takiej działce nie można zapomnieć o zapewnieniu dachu nad głową. Koszt budowy przeciętnego domu w stanie deweloperskim o powierzchni 100 m kw. opiewać może na 200 tys. zł. Mniejszym kosztem można postawić na działce drewniany dom letniskowy. Najtańsze z nich to wydatek rzędu kilkunastu tysięcy złotych. Najtańszym rozwiązaniem może być postawienie na działce przyczepy kempingowej. Taki zakup może się zamknąć nawet w kwocie kilku tysięcy złotych, choć dostępne są także luksusowe przyczepy o cenie przekraczającej 200 tys. zł. Ostatnie z tych rozwiązań ma niekwestionowaną zaletę - nie wymaga przechodzenia długotrwałej procedury administracyjnej związanej z procesem budowlanym.

Dom używany to szybsze rozwiązanie

Budowa domu jest procesem długotrwałym. Nie chodzi tu jednak jedynie o same prace budowlane. Czas inwestora będzie także potrzebny aby uczynić zadość procedurom administracyjnym. Ostatnim długotrwałym etapem będzie też wykończenie nieruchomości. Dla osób, którym zależy na czasie, rozwiązaniem może być zakup gruntu już z istniejącym domem. W wielu przypadkach pozwala to ponadto zaoszczędzić pieniądze współmiernie do postępującego zużycia zabudowań. Idealnym przykładem może być grunt o powierzchni ponad 1,5 ha położony w otoczeniu lasów i w odległości 35 km od Rzeszowa. Na terenie tej nieruchomości stoi drewniany dom o powierzchni 74 m kw. Wymaga on jednak gruntownego remontu gdyż został wzniesiony w 1945 roku. Cena tej nieruchomości jest w związku z tym przystępna. Właściciel chciałby za nią otrzymać 99 tys. zł.

Jeziora, góry i lasy dla każdego

Gdyby podczas weekendów ktoś chciałby znaleźć się bliżej jezior czy gór, to bez problemu znajdzie i takie propozycje na rynku nieruchomości. Na przykład na terenie Parku Krajobrazowego Gór Opawskich za 240 tys. zł można kupić działkę o powierzchni 1000 m kw., na której znajduje się drewniany dom o powierzchni 70 m kw. z 1996 roku. Oprócz parku krajobrazowego, w promieniu do 50 km znajduje się kilka uzdrowisk. Niedaleko jest też do granicy z Czechami, gdzie zaczynają się Złote Hory.

Za 160 tys. zł można też nabyć działkę o powierzchni 440 m kw. wraz z drewnianym domem o powierzchni 66 m kw. Jego budowa zakończyła się w 2005 roku. Nieruchomość znajduje się w województwie Wielkopolskim, niedaleko Powidzkiego Parku Krajobrazowego, w którego skład wchodzą dwa duże jeziora. W pobliżu działki znajduje się wypożyczalnia jachtów, dzięki czemu jest to propozycja dla osób lubiących żeglowanie i wędkarstwo. - Warto też zauważyć, że tamtejsze jeziora mają pierwszą klasę czystości wody - dodaje Bartosz Garsztka doradca Home Broker z Poznania.

Miłośnicy wspinaczki, wypraw rowerowych i pieszych oraz jezior mogą rozważyć Jurę Krakowsko-Częstochowską. Tam właśnie niedaleko miejscowości Złoty Potok znaleźć można dom o powierzchni 162 m kw. na działce o powierzchni 15 arów za 499 tys. zł. Dom powstał w 2008 roku i został wykończony w bardzo dobrym standardzie. W cenie oferowana jest wyposażenie kuchni, łazienki oraz instalacja solarna. Do atrakcji turystycznych można zaliczyć turystyczne szlaki piesze i rowerowe oraz jeziora.

Majówka sposobem na biznes

Właściciele takich nieruchomości mogą też traktować majówkę jako rozpoczęcie sezonowego biznesu. Wystarczy nie korzystać co tydzień z domu w górach lub nad morzem, aby móc ów wówczas wynająć. Dochody z tak dorywczo wynajmowanej nieruchomości najprawdopodobniej nie będą imponujące, choć mogą pokryć koszty utrzymania domu poza miastem. Aby prowadzić tego typu biznes na szerszą skalę, wbrew pozorom wcale nie trzeba dysponować wielomilionowym kapitałem. Na przykład w otulinie parku krajobrazowego niedaleko Janowa Podlaskiego można kupić dziewięciopokojowy dworek w stanie deweloperskim za 690 tys. zł. Budynek ma powierzchnię 576 m kw., a działka 1,3 ha. Choć piwnice budynku są datowane na 1900 rok, to obiekt nie znajduje się pod opieką konserwatora. W okolicy leżą: stadnina koni, lasy i rzeka Bug.

Jeśli ktoś obawia się, że w takiej lokalizacji pensjonat miałby niewielkie obłożenie, może zdecydować się na zakup domu w bieszczadzkiej Wetlinie. Za niecałe 2 mln złotych można tam kupić dom wykończony w wysokim standardzie o powierzchni 250 m kw. na działce o powierzchni 45 arów. Parter podzielony jest na trzy pokoje, ale znacznie więcej gości mogłoby mieszkać na zaadaptowanym na pokoje gościnne poddaszu. Trzeba tu zauważyć, że Bieszczady są celem turystów właściwie o każdej porze roku. Zyski z prowadzenia pensjonatu byłyby więc mniej zróżnicowane sezonowo.

Dla osób, które chciałyby rozpocząć działalność na szerszą skalę, rozwiązaniem mogłoby być nabycie niewielkiego hotelu nad morzem. W miejscowości Mielno pensjonat z 25 pokojami to wydatek rzędu 3,6 mln zł. Dwupiętrowy budynek powstał w 2005 roku i jest wykończony w dobrym standardzie. W pełni wyposażone pokoje z łazienkami powinny pomieścić 48 osób. W budynku znajduje się ponadto restauracja i kuchnia. Przyjmując, że przeciętny koszt wynajęcia pokoju wynosiłby tu 45 zł za osobę, wykorzystanie miejsc hotelowych byłoby jedynie na poziomie przeciętnym (wg GUS 39,1%), to roczny przychód wyniósłby 308 tys. zł. Odejmując od tego koszty płac, utrzymania nieruchomości i podatków zysk powinien przekroczyć 160 tys. zł. Jest to jednak jedynie wynik działalności noclegowej, a w pensjonacie jest także restauracja.

Hotel na każdą kieszeń

Chcąc czerpać korzyści z biznesu turystycznego, a nie mając nadto czasu na jego prowadzenie, idealnym rozwiązaniem może okazać się zakup części hotelu zarządzanego przez wyspecjalizowaną firmę. Pozwoli to osiągnąć wyższe zyski niż wynajem zwykłego mieszkania w mieście, ale niesie za sobą ryzyko prowadzenia działalności hotelowej. Właściciel z takiej nieruchomości może czerpać zyski, ale i niskim kosztem spędzać dni wolne pod własnym dachem. W związku z tym, że pokoje hotelowe przeważnie są niewielkie, to i ich cena całkowita bywa przystępna. Na przykład we Władysławowie wyposażony dwudziestometrowy pokój w trzygwiazdkowym hotelu to wydatek rzędu 168 tys. zł netto. Gwarantowany roczny przychód z najmu takiego pokoju hotelowego to 16,8 tys. zł netto (po uwzględnieniu ryczałtu od przychodów z najmu daje to 9,15% wartości nieruchomości). W Międzyzdrojach lokal o powierzchni 41 m kw. w wyższym standardzie i rentowności na poziomie blisko 6% kosztuje minimum 350 tys. zł netto. W górach natomiast pokój hotelowy w Szklarskiej Porębie to wydatek minimum 255 tys. zł netto. Gwarantowany czynsz najmu przez najbliższe dwa lata wynosi rocznie około 17,8 tys. zł netto (rentowność blisko 7%, a po uwzględnieniu ryczałtu 6,41%). Dla miłośników wędkarstwa rozwiązanie może być apartament w Ostródzie. Prawo własności do umeblowanego pokoju hotelowego kosztuje tu minimum 257 tys. zł. Gwarantowany przychód z trzyletniej umowy najmu, to w kolejnych latach: 7,5%, 8,5% i 9% wartości nieruchomości (po uwzględnieniu ryczałtu odpowiednio 6,86%, 7,78% i 8,24%). Oznacza to, że nominalnie w ciągu trzech lat nabywca apartamentu odzyska 22,88% wartości zainwestowanego kapitału (przyjmując opodatkowanie ryczałtem). Po okresie gwarantowanego czynszu właściciel będzie osiągał zyski proporcjonalnie do osiąganych przez hotel.

Zwrot VAT dla hotelarza

Powyżej zamieszczone wartości pokoi hotelowych podane były w kwotach netto. Wynika to z możliwości uzyskania zwrotu podatku nawet przez osobę, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Przed zakupem lokalu trzeba zarejestrować się jako podatnik VAT składając formularz VAT-R w odpowiednim urzędzie skarbowym. Łączy się to z kosztem rzędu 170 zł.

Bartosz Turek
Home Broker

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz