10 maja 2011

Pogorszenie na rynku nieruchomości pomimo sezonowego ożywienia

Marzec przyniósł znaczny spadek poziomu optymizmu na rynku nieruchomości i to pomimo bieżącej poprawy sytuacji. Rekordowy odsetek - 47% doradców Home Broker- spodziewa się spadku cen mieszkań w perspektywie 12 miesięcy. Wciąż jednak środkowa prognoza jest pozytywna. W perspektywie roku ceny powinny wzrosnąć o 0,3%.

...

Oczekiwania odnośnie zmian cen rodzimych nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy są systematycznie rewidowane w dół. Wzrost o 0,3% to najniższy poziom w 16-miesięcznej historii badania. Dodatkowo względem marca znacznie spadł poziom optymizmu wśród doradców Home Broker.

Deweloperzy chcą zarobić, więc obniżają ceny

W marcu po raz trzeci z rzędu pogorszyła się relacja optymistów do pesymistów, czyli oczekujących wzrostu i spadku cen mieszkań w największych miastach Polski. Bieżący miesiąc przyniósł zmniejszenie grona optymistów o 5 pp. Obecnie stanowią oni 53% badanych. Wydawać by się to mogło zaskakujące w miesiącu, w którym widoczne było sezonowe ożywienie na rynku.

Najświeższy odczyt wpisuje się w trend stopniowego pogarszania nastrojów na rynku nieruchomości. Przede wszystkim warto zwrócić tu uwagę na rosnącą podaż. - We Wrocławiu jest tak wiele rozpoczętych budów, że widoczne są już pierwsze symptomy wojny cenowej pomiędzy deweloperami - zauważa Adam Latawiec, doradca Home Broker z Wrocławia. Sytuacja ta ma jednak obecnie miejsce w przypadku nowych projektów, których sprzedaż lub budowa dopiero się rozpoczyna. Są to zazwyczaj inwestycje uwzględniające możliwości finansowe przeciętnej rodziny. Problem w tym, że kupując mieszkanie na wstępnym etapie realizacji ponosi się większe ryzyko i często należy zaakceptować odległy termin oddania lokalu do użytkowania.

W przypadku mieszkań gotowych sytuacja jest odmienna. - Im bardziej zaawansowana budowa lub gdy tylko inwestycja zostanie oddana do użytkowania, deweloperzy podnoszą ceny mieszkań - mówi Tomasz Kutylowski, doradca Home Broker z Warszawy. Możliwość zobaczenia nabywanego mieszkania i znacznie ograniczone niebezpieczeństwo utraty pieniędzy z nawiązką rekompensuje więc minus jakim jest wybieranie lokalu z ograniczonej - "przebranej" - oferty.

Negatywnie na postrzeganie przyszłości rynku nieruchomości wpływa także sytuacja na rynku finansowym. Trzeba bowiem pamiętać, że blisko trzy na cztery nieruchomości mieszkaniowe są w Polsce kupowane z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Dlatego też złym prognostykiem może być zacieśnianie polityki monetarnej przez Radę Polityki Pieniężnej. - Podwyższenie przez nią stóp procentowych przekłada się na wzrost miesięcznej raty i spadek zdolności kredytowej przeciętnej rodziny - tłumaczy Jarosław Dembowski, doradca Home Broker z Gdańska. Przykład? Gdyby zaciągnąć na 30 lat kredyt na 300 tys. zł, to przy oprocentowaniu 5,75% miesięczna rata wyniosłaby 1750,72 zł. Podwyżka stóp procentowych o 0,25 pp. spowodowałaby wzrost miesięcznej raty do 1798,65 zł.

Niewielki realny spadek

W tych warunkach środkowa prognoza zmian cen doradców Home Broker wciąż pozostaje jednak dodatnia. Prognozowany w perspektywie roku wzrost cen mieszkań w największych miastach na poziomie 0,3%, wpisuje się w trend stabilizacji panujący na rynku nieruchomości. W przeciągu ostatnich 12 miesięcy przeciętne "M" co prawda straciło na wartości, ale korekta ta była niewielka i wynosiła około 2%. Okres stabilnych cen jest doskonałym momentem na zamianę mieszkania. Nie należy bowiem obawiać się znacznych zmian poziomu wartości lokali pomiędzy spieniężeniem posiadanego i zapłatą za nowe M. Ponadto obecnie oferta mieszkań dostępnych do sprzedaży sięga rekordowych poziomów zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Kupujący mają więc duży wybór i dobrą pozycję negocjacyjną. W sferze zmian cen trzeba także pamiętać o inflacji, która nominalny wzrost może przekuć w realny spadek. Centralna projekcja inflacji, opublikowana przez Narodowy Bank Polski w marcu, wskazuje bowiem, że najprawdopodobniej na początku 2012 roku inflacja osiągnie poziom blisko 2,5%. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o przeszło 2%. Taka zmiana, w powiązaniu ze wzrostem wynagrodzeń, może poprawić dostępność mieszkań dla przeciętnego nabywcy.

Rynek rośnie siłą popytu

Rynek w kolejnych miesiącach powinien pozostać w cenowej równowadze. Z jednej strony pesymiści wciąż wspominają o rekordowej podaży mieszkań, prognozowanych podwyżkach stóp procentowych oraz zbliżającym się ograniczeniu programu Rodzina na Swoim, co ma generować presję na spadek cen. Z drugiej jednak strony optymiści wspominają o rosnącym popycie i wynagrodzeniach oraz malejących marżach kredytowych. - Systematycznie, ale i sezonowo zwiększa się liczba zawieranych na rynku transakcji, przez co coraz łatwiej jest znaleźć nabywcę szczególnie na nowe mieszkanie. - pointuje Danuta Bukała, doradca Home Broker z Warszawy.

Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.

W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.

Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz