16 maja 2012

Najem tańszy od zakupu o 400 zł, ale nie buduje majątku

Kupując mieszkanie dwupokojowe na kredyt trzeba liczyć się z łącznymi kosztami o blisko 400 zł wyższymi niż przy wynajmie – wynika z szacunków Home Broker. W krótkim okresie najem jest więc bardziej opłacalny. Problemem jest jednak to, że taki wydatek pozwala zabezpieczyć tylko bieżące potrzeby mieszkaniowe najemcy, nie budując jego majątku.

Kupić czy wynająć? Przed takim pytaniem stają co roku tysiące jeśli nie miliony Polaków. Tych, którzy wybierają własne „cztery kąty” jest około 870 tysięcy rocznie. Dla porównania z najmu korzysta około 955 tys. Polaków. Home Broker sprawdził, które rozwiązanie jest uzasadnione ekonomicznie. Ceny transakcyjne zakupu nieruchomości przyjęto na poziomie średnim notowanym w ostatnich 12 miesiącach. Ceny transakcyjne najmu oszacowano na podstawie danych o ofertach. W opinii Kajetana Michalskiego supervisora w dziale najmu Home Broker z Warszawy czynsze faktycznie osiągane przez właścicieli nieruchomości są przeważnie o 10% niższe od przeciętnego poziomu prezentowanego w ofertach.


Wielkość rynku najmu i zakupu lokali

Home Broker szacuje, że miesięcznie nabywców znajduje około 25 tys. nieruchomości mieszkalnych. W każdej z nich powinno zamieszkać przeciętnie 2,9 osób (wg GUS tyle osób liczby przeciętne gospodarstwo domowe). Jeśli natomiast chodzi o rynek najmu, to zgodnie z danymi Eurostatu w Polsce 2,5% obywateli zaspokaja swoje potrzeby na rynku najmu (wg GUS w 2010 roku Polskę zamieszkiwało 38,2 miliona osób).

Najem kawalerki o 210 zł tańszy Decydując się na zakup mieszkania na kredyt trzeba liczyć się nie tylko z koniecznością opłacania comiesięcznych rat, ale też utrzymania posiadanej nieruchomości (w analizie uwzględniliśmy czynsz na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, a pominęliśmy koszt zakupu energii elektrycznej). W takim ujęciu łączny koszt zakupu i utrzymania kawalerki o wartości 230 tys. zł (przeciętna cena transakcyjna w ostatnich 12 miesiącach) w Warszawie można oszacować... na 1690 zł miesięcznie, o ile finansowanie zakupu pochodziłoby w 100% z kredytu. Dla porównania za najem podobnej nieruchomości trzeba zapłacić około 1400 zł miesięcznie. Różnicę w koszcie zakupu i wynajęcia nieruchomości można więc oszacować na około 290 zł miesięcznie. Nie jest to wynik najwyższy. W Krakowie kupując przeciętną kawalerkę trzeba liczyć się z miesięcznym kosztem o około 320 zł wyższym niż gdyby wybrało się najem. Na drugim biegunie znajduje się Łódź. Za sprawą relatywnie niskich kosztów zarówno zakupu jak i najmu nowo upieczony właściciel musi się liczyć z miesięcznym kosztem o 60 zł wyższym niż gdyby wybrał najem.  


…, a „dwójki” o 400 złotych

W przypadku mieszkań dwupokojowych w omawianych miastach różnica w koszcie byłaby oczywiście większa. W Łodzi wyniosłaby ona około 190 złotych miesięcznie. Łączny koszt zakupu można bowiem oszacować na niecałe 1320 zł miesięcznie, a najem podobnej nieruchomości kosztowałby 1130 zł za miesiąc. Zupełnie inaczej jest w Krakowie , gdzie za najem przeciętnej „dwójki” trzeba zapłacić około 1370 zł miesięcznie, a łączne koszty zakupu można oszacować na 1960 zł. „Oszczędność” z wyboru najmu można więc oszacować na 590 zł miesięcznie.


Raty budują majątek

Byłaby to jednak tylko pozorna oszczędność. Trzeba bowiem zauważyć, że w spłacanych co miesiąc ratach kredytowych część stanowi spłatę pożyczonego kapitału obniżając saldo zadłużenia wobec banku. W przypadku Krakowa, gdzie atrakcyjność najmu wydaje się relatywnie najwyższa, zaciągając kredyt na 30 lat i 273 tys. zł (przeciętna cena transakcyjna mieszkania dwupokojowego) co miesiąc spłaca się średnio prawie 760 zł kapitału tworząc swój majątek. Przypomnijmy, że oszacowana cena najmu 2-pok. mieszkania w tym mieście jest niższa o około 590 zł niż łączne koszty zakupu. W efekcie nawet w tym przypadku zakup nieruchomości może być rozwiązaniem optymalnym.

Wkład własny lub dofinansowanie przechyla szalę na korzyść własności

W rozważanym przypadku nabywca nieruchomości pożycza od banku pieniądze na całą wartość nieruchomości. W praktyce nabywcy dysponują jednak przeciętnie wkładem własnym na poziomie 20 – 30%. Przyjęcie tej wartości do założeń obniżyłoby koszty kredytowania w podobnej skali. Nie można też zapomnieć o programie „Rodzina na swoim”, w przypadku którego beneficjenci mogą liczyć na dopłatę z budżetu na poziomie nawet blisko połowy odsetek kredytowych przez pierwszych 8 lat kredytowania. Jak to przekłada się na wysokość raty? Jeśli rodzina chciałaby pożyczyć na 30 lat 200 tys. zł na zakup mieszkania o maksymalnej powierzchni 50 m kw., to mogłaby liczyć na ratę dofinansowanego kredytu na poziomie zaledwie 654 zł, zamiast 1230 zł na standardowych warunkach. Niestety niskie limity cen, które pozwalają na zakup nieruchomości z pomocą tego kredytu (np. w Warszawie 5,9 tys. zł za m kw., a w Krakowie zaledwie 4,4 tys. zł za metr nowego mieszkania) sprawiają, że trudno skorzystać z takiego dofinansowania. W większości przypadków jednak zakup mieszkania na kredyt z dopłatą generuje miesięczne koszty niższe niż najem nieruchomości, co sprawia, że zakup staje się w takim wypadku bezkonkurencyjny.

Własność na chwilę może się nie opłacać

Reasumując, kto ma rację? 955 tysięcy osób, które zabezpieczają swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu, czy 870 tysięcy obywateli rocznie, którzy wybierają własność? O wszystkim jak zwykle decydują uwarunkowania w konkretnych przypadkach. Osoby, które przyjeżdżają do miasta jedynie na pewien czas nie posiadając zdolności kredytowej lub wkładu własnego mogą być nawet zmuszone wybrać rynek najmu. Szczególnie, że kupując nieruchomość ponosi się koszty (opłata notarialna, opłaty około kredytowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizja pośrednika czy opłaty sądowe) w wysokości około 5 - 7% wartości nieruchomości, czyli tyle ile trzeba zapłacić za rok najmu. Gdy jednak ktoś w danym miejscu planuje się osiedlić, a tym bardziej może skorzystać z państwowego dofinansowania do kredytów należy zastanowić się nad zakupem, który w ostatecznym rozrachunku powinien okazać się tańszy, a przy okazji pozwoli tworzyć własny majątek. Rozważając opłacalność najmu i zakupu trzeba też odnieść się do tradycji czy przyzwyczajeń. Według danych Eurostatu w Polsce 81,3% mieszkań zajmowanych jest przez właścicieli, a co za tym idzie posiadanie własnego „M” uważane jest za jedną z podstawowych potrzeb. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda na przykład w Niemczech, gdzie tylko 53,2% obywateli mieszka we własnych czterech ścianach.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz