20 czerwca 2012

Deweloperzy uginają się pod limitami "Rodziny na swoim"

Obniżki cen mieszkań oraz specjalne promocje organizowane przez deweloperów spowodowały, że wzrosła dostępność nowych mieszkań kupowanych na kredyt z dopłatą - wskazują dane Home Broker. W efekcie tych zmian z mapy Polski zniknęła część miast, w których nowego lokum nie da się kupić z programem "Rodzina na swoim".

Ostatnia zmiana limitów cen metra kwadratowego mieszkania, uprawniających do skorzystania z programu „Rodzina na swoim” miała miejsce 2 kwietnia. Wzrosły wtedy limity dla 13 miast wojewódzkich, a spadły dla czterech (Warszawa, Kraków, Opole, Kielce). Kolejna i zarazem ostatnia przed wygaszeniem programu zmiana limitów cen nastąpi 1 października. Wyjątkiem jest województwo pomorskie, które dokona aktualizacji wcześniej, bo 2 lipca.

Limity wzrosły, ale z dostępnością był kłopot

Ostatnia zmiana limitów, choć w skali całego kraju nieco poprawiła dostępność kredytów z dopłatą, dla niektórych miast była fatalna w skutkach. Koronnym przykładem jest Warszawa, gdzie pułap cenowy dla rynku pierwotnego obniżył się aż o 531 zł na metr. Dość znacząco, bo o 191 zł, spadł też i tak niski limit dla Krakowa. Pozytywne przykłady to z kolei Gorzów Wielkopolski i Zielona Góra (wzrost o 302 zł na metr) oraz Wrocław (plus 186 zł). Ale pomimo podwyżki dostępność mieszkań deweloperskich na kredyt z dopłatą w tym ostatnim mieście jeszcze w kwietniu była niewielka - wskazują szacunki Home Broker. Dziś sytuacja we Wrocławiu wygląda nieco lepiej, choć miastu temu wciąż daleko do Bydgoszczy, gdzie niemal wszystkie mieszkania oferowane na rynku pierwotnym można kupić posiłkując się programem "Rodzina na swoim". W stolicy Dolnego Śląska szukający lokalu do 75 m kw. (limit dla rodzin i osób samotnie wychowujących dzieci) mogą wybierać już spośród 6% oferowanych przez deweloperów mieszkań, a szukający mieszkania do 50 m kw. - spośród 9%. Szacunki te oparte są na cenach katalogowych mieszkań. Jeśli uwzględnimy promocje oraz upusty, do jakich dochodzi w ramach negocjacji, wskaźnik dostępności będzie znacznie wyższy.

Dziś jest lepiej niż było w kwietniu

Jeszcze bardziej niż we Wrocławiu sytuacja w ciągu kilku miesięcy poprawiła się w Warszawie, Krakowie, Lublinie, Łodzi i Poznaniu. W Warszawie rodziny, które szukają mieszkania deweloperskiego mogą wybierać z 5% oferowanych lokali (w kwietniu 1%), a single z 9% (w kwietniu 6%). W Krakowie z kolei mamy wzrost z 0% do 6% w segmencie mieszkań dla rodzin i z 0% aż do 15% w segmencie dla singli. Generalnie, w tym drugim segmencie, pozytywne dla nabywców zmiany są bardziej dostrzegalne, co jest dość zaskakujące bo oznacza, ze deweloperzy w większym stopniu obniżyli ceny mieszkań, które sprzedają się najszybciej. Oczywiście w wymienionych miastach, analogicznie, jak w przypadku Wrocławia, przedstawione statystyki opierają się na cenach katalogowych i nie uwzględniają promocji.


Promocje i negocjacje

Obniżki cen mieszkań to główna przyczyna wzrostu ich dostępności dla osób, które chcą posiłkować się kredytem z dopłatą. Stworzony przez Home Brokera indeks cen ofertowych mieszkań deweloperskich dla 14 miast wojewódzkich obniżył się w tym roku o 1,5 pkt. proc. Sama średnia nie musi jednak w pełni oddawać aktualnych warunków rynkowych. – W jednej z inwestycji na warszawskiej Woli deweloper obniżył cenę w przedsprzedaży dla 20 mieszkań tak, żeby „łapały” się na Rodzinę na swoim – relacjonuje Krzysztof Kluska, doradca do spraw nieruchomości w Home Broker. Aktualny limit dla rynku pierwotnego w Warszawie wynosi 5904 zł za metr. – Jeden z deweloperów budujących na warszawskim Ursusie zorganizował promocję i obniżył cenę z 6200 zł do 5904 zł. Gdy promocja się skończyła, sprzedaż mieszkań stanęła i inwestor musiał wrócić do ceny promocyjnej, która de facto stała się ofertową – zauważa Bartosz Jankowski, menedżer ds. rynku pierwotnego w Home Broker. 


Deweloperzy szukają rozwiązań

Przyczyną tego, że w praktyce znacznie więcej mieszkań „łapie” się na Rodzinę na swoim, niż wynikałoby z zestawienia opartego o ceny ofertowe, może być też dopuszczalny przez dewelopera zakres negocjacji cenowych. Marek Wielhorski, doradca ds. nieruchomości, wskazuje kolejny przykład z Warszawy. Chodzi o inwestycję na Białołęce z cenami katalogowymi mieszkań ustalonymi w przedziale 6400-6800 zł za metr, gdzie deweloper określił nieoficjalny zakres negocjacji cenowych właśnie do limitu RnS, czyli do 5904 m kw. Doradca Michał Trojanowski wylicza kolejne warszawskie inwestycje, m.in. na Bielanach i we Włochach, gdzie deweloperzy dostosowali się do cen wymaganych przy kredytach z dopłatą. Aleksandra Chodor, doradca z Głogowa, przywołuje z kolei przykład dewelopera, który w ramach pierwszego etapu inwestycji sprzedawał mieszkania w cenie 3800-3900 zł za metr, w drugiej inwestycji obniżył je do 3500 zł, aby dopasować się do limitu, jaki obowiązywał w Głogowie w I kwartale, a następnie utrzymał stawki, chociaż od kwietnia limit wzrósł do 3807 zł.

Kredyty z dopłatą przyciągają nabywców

Aby sprostać limitom deweloperzy stosują też inne rozwiązania, np. wymagają zakupu drogiego garażu, albo wykończenia mieszkania "pod klucz". W miastach, w których limity cen są bardzo niskie, na przykład w Krakowie, to jedyny sposób, aby deweloperzy mogli sprostać wymaganiom programu, bo on przyciąga kupujących. - Twarde negocjacje z deweloperem często prowadzą do tego, że mieszkanie, które na wstępie nie kwalifikuje się do zakupu na kredyt z dopłatą ostatecznie udaje się tak sfinansować. We Wrocławiu, aż 60% transakcji kupna/sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym, jakie zawarto za naszym pośrednictwem, było finansowanych kredytem z dopłatą - podsumowuje Piotr Śliwka, regionalny dyrektor w Home Broker.

Katarzyna Siwek, Home Broker

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz