22 czerwca 2012

Przeciętny nabywca chce kupić mieszkanie za 287 tysięcy

Osoby, które chcą kupić mieszkanie przewidują, że transakcja ta pochłonie znacznie mniej środków niż wynosi średnia zdolność kredytowa. Różnica wynosi ponad 81 tysięcy złotych. Oznacza to, że przeciętny nabywca nie powinien mieć problemów ze sfinansowaniem zakupu nieruchomości. Niestety oczekiwania cenowe formułowane są często zbyt optymistycznie.

Średnia zdolność kredytowa 3-osobowej rodziny osiągającej dochód na poziomie 5 tys. zł netto wynosi obecnie 364 tys. zł – wskazują dane Home Broker. To minimalnie więcej niż w kwietniu, ale za to aż o 51 tys. zł mniej niż w czerwcu 2011 roku, gdy wynosiła 419 tysięcy. Mniej więcej od połowy ub.r. trwa bowiem trend spadkowy w zakresie przeciętnej zdolności, wywołany m.in. nowymi rekomendacjami nadzoru.


Jest zapas

Co ciekawe jednak, zderzenie przeciętnej zdolności z danymi o planowanych budżetach kupujących prowadzi do optymistycznego wniosku, że z zapasem mieszczą się oni w kwocie, jaką gotowy jest pożyczyć przeciętny bank. Według danych Home Broker, który na bieżąco gromadzi statystyki dotyczące przewidywanych budżetów na zakup nieruchomości, w I kwartale nabywcy gotowi byli wydać na własne M średnio 286,7 tys. zł. Dane dotyczą ośmiu największych rynków w Polsce. Gdyby przyjąć, że w II kwartale liczba ta się nie zmieniła, byłaby ona o ponad 81 tysięcy mniejsza od średniej zdolności. Oznacza to, że jeśli nabywcy faktycznie znaleźliby nieruchomość, której cena mieści się w założonym budżecie, nie powinni mieć większych problemów ze zdobyciem finansowania. Co prawda tak zdefiniowany zapas jest dziś znacznie mniejszy niż przed rokiem, gdy wynosi 143 tysiące, ale może wystarczyć na przykład na zakup dodatkowego pokoju.


Budżety stabilne w czasie

Oczywiście to tylko statystyka, bo w praktyce sytuacja może wyglądać nieco gorzej. Zakładany budżet jest wypadkową oczekiwanej ceny nieruchomości oraz oczekiwanej zdolności kredytowej w przypadku finansujących się kredytem (ten drugi czynnik możemy w tym miejscu pominąć z uwagi na to, że – jak wykazaliśmy - średnia zdolność jest większa od średniego budżetu). Pozostaje więc sprawdzenie, czy oczekiwana cena jest adekwatna do realiów rynkowych. Dane Home Broker pokazują, że średni poziom budżetów kupujących jest dość stabilny w czasie. Kwota zadeklarowana w I kwartale br. była co prawda o prawie 6% mniejsza niż rok wcześniej, ale odpowiada to mniej więcej spadkowi cen transakcyjnych, jaki miał miejsce w tym okresie.

Cena z Białołęki a lokalizacja na Mokotowie

Jeśli więc deklarowane budżety kupujących miałyby być przez nich zaniżone (co w konsekwencji prowadziło do większych problemów z uzyskaniem kredytu), to w wyniku nieznajomości realiów rynkowych. Bardzo często zdarza się, że kupujący, świadomi tendencji spadkowych w zakresie cen, oczekują, że są one niższe niż w rzeczywistości, albo też liczą na to, że uda im się „zbić” cenę w trakcie negocjacji. Napotykają jednak na barierę po stornie sprzedających. Ale na tym nie koniec. Inną przyczyną zaniżenia budżetu może być kierowanie się cenami metra kwadratowego z reklam zamieszczanych przez deweloperów, którzy zwykle stosują zasadę „cena od”. Inny problem to kierowanie się ceną średnią dla danego miasta, ale ograniczenie swojego zainteresowania do topowej dzielnicy. Dobitnie pokazuje to przykład Warszawy, gdzie prawie połowa kupujących zaczyna poszukiwania od najdroższych dzielnic, czyli Mokotowa, Śródmieścia, Żoliborza czy Ursynów. Wszystkie te czynniki mogą prowadzić do sytuacji, w której oczekiwany budżet okazuje się zaniżony względem faktycznych możliwości zawarcia transakcji.

Jedni obniżają, inni podnoszą

O ile uśredniony budżet dla wszystkich miast uwzględnionych w analizie jest dziś na poziomie zbliżonym do tego sprzed dwóch lat, to sytuacja w poszczególnych miastach może od siebie mocno odbiegać. Deklarowane budżety spadły m.in. we Wrocławiu i w Krakowie, a wzrosły w Katowicach czy w Łodzi. 


Katarzyna Siwek, Robert Latuszek
Home Broker

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz