12 lipca 2012

Przedwakacyjne przyspieszenie transakcji

Druga połowa maja przyniosła poprawę jeśli chodzi o długość procesu sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym, a wstępne dane Home Brokera za czerwiec wskazują, że zjawisko to było kontynuowane. Sprzedaż mieszkań używanych, licząc od wystawienia oferty do podpisania umowy ostatecznej, skróciła się do czterech miesięcy. Uśrednione dane z ostatnich 12 miesięcy nie prowadzą jednak do optymistycznych wniosków.

124 dni – tyle średnio trwał proces sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w przypadku transakcji sfinalizowanych w czerwcu (umowa ostateczna). Nie licząc jednorazowej poprawy, jaka miała miejsce w marcu, jest to najlepszy wynik od roku. Na ogłaszanie przełomu jest jednak za wcześnie z uwagi na niepewność na rynku oraz to, że dane dotyczące długości procesu sprzedaży podlegają dużym wahaniom z miesiąca na miesiąc.
Szczególnie ten drugi czynnik nakazuje zachować ostrożność, bo przypomnijmy, że wstępne dane za maj wskazywały, że proces sprzedaży wydłużył się do rekordowego poziomu 168 dni. Transakcje zwarte w ostatniej dekadzie maja, które zostały rozliczone dopiero w czerwcu, znacząco ten obraz zmieniły. Finalnie proces sprzedaży skrócił się do 145 dni i dalej skurczył się w czerwcu. Duża rozbieżność w wynikach wstępnych i ostatecznych za maj, jaka nie zdarzyła się jeszcze w historii badania (jest prowadzone od stycznia 2009 r.), nie pozwala jednak ocenić jednoznacznie tego miesiąca.


Trzy miesiące na znalezienie drugiej strony transakcji

Niespełna trzy miesiące, dokładnie 84 dni, zajmował przeciętnie dla transakcji sfinalizowanych w czerwcu pierwszy etap procesu sprzedaży, liczony od wystawienia oferty na sprzedaż, do podpisania umowy przedwstępnej. Względem czerwca etap ten skrócił się o 10 dni. O tyle też jest krótszy od średniej z ostatnich 12 miesięcy. Jest to więc kolejny pozytywny sygnał, który wymaga potwierdzenia. Radykalne skrócenie procesu sprzedaży na przestrzeni kilku tygodni z dużym prawdopodobieństwem jest bowiem zjawiskiem jednorazowym, tym bardziej, że średnia krocząca z ostatnich 12 miesięcy wskazuje na wydłużanie się pierwszego etapu procesu sprzedaży konsekwentnie od kwietnia 2011 roku. Analogiczną sytuację mamy zresztą w przypadku danych obejmujących cały proces sprzedaży, gdzie średnia z ostatnich 12 miesięcy osiągnęła w czerwcu najwyższy w historii badania poziom 138 dni (4,5 miesiąca). Wynik ten odzwierciedla problemy, z jakimi boryka się rynek wtórny, czyli mała gotowość sprzedających do obniżania cen, a także problemy z uzyskaniem kredytu przez kupujących.

Ten ostatni etap procesu sprzedaży, liczony od podpisania umowy przedwstępnej do podpisania umowy ostatecznej (nazywamy go etapem zdobywania finansowania transakcji), wyniósł dla umów sfinalizowanych w czerwcu 41 dni. Sytuacja w tym zakresie wyraźnie poprawiła się względem dwóch poprzednich miesięcy, gdy uzyskanie finansowania zajmowało nabywcom średnio ponad 50 dni. Przyczyną takiej sytuacji może być nieznaczny wzrost udziału transakcji przeprowadzanych bez udziału kredytu, jaki Home Broker zanotował w czerwcu.
5% obniżki względem ceny ofertowej

Czerwiec nie przyniósł istotnych zmian jeśli chodzi o zakres negocjacji cenowych. Różnica pomiędzy pierwszą ceną ofertową, a ceną transakcyjną wyniosła przeciętnie 4,7%. Duży zakres negocjacji, jaki miał miejsce w maju, czyli 5,8% (dane wstępne wskazywały aż na 7,2%) okazał się więc zjawiskiem jednorazowym. Upust na poziomie 4,7% oznacza, że mieszkanie wystawione za 350 tys. zł zostaje sprzedane taniej o 16 tys. zł. Pamiętajmy jednak, że jest to upust przeciętny, w konkretnych transakcjach rozpiętości mogą być inne. Co więcej, porównujemy ostatnią cenę ofertową z ceną transakcyjną. W obliczeniach nie uwzględniamy ewentualnych wcześniejszych obniżek cen ofertowych. Uzyskany wynik obrazuje więc faktyczny zakres negocjacji cenowych pomiędzy sprzedającym z ostatecznym nabywcą.