27 sierpnia 2012

Wyraźny spadek powierzchni mieszkań w ostatnich trzech latach

W wyniku kryzysu przeciętne mieszkanie budowane przez dewelopera „zmalało” o 4,5 metra. Osoby fizyczne natomiast budują domy o 6,1 metrów mniejsze – wynika z danych GUS.

Od prawie dwóch lat osoby fizyczne budują coraz mniejsze domy. W przypadku deweloperów z takim trendem mamy do czynienia od trzech i pół roku (od stycznia 2009 roku). Przeciętne nowe mieszkanie oddane do użytkowania przez dewelopera miało w lipcu 65,7 m kw. powierzchni. W przypadku spółdzielni przeciętna nieruchomość była mniejsza (58 m kw.), a inwestorzy indywidualni (osoby fizyczne) jak zwykle oddawali do użytkowania największe domy i mieszkania (przeciętnie 138,1 m kw.).

Trzeba jednak w tym kontekście pamiętać, że deweloperzy budują nie tylko mieszkania tanie z segmentu popularnego, co jest charakterystyczne dla spółdzielni, ale także budynki o podwyższonym standardzie i apartamentowce. Te mogą zawyżać przeciętną powierzchnię mieszkań oddawanych do użytkowania. Inwestorzy indywidualni natomiast najczęściej budują domy, których powierzchnia jest w oczywisty sposób większa niż w przypadku mieszkań.

Home Broker cyklicznie monitoruje dane GUS na temat liczby i wielkości mieszkań oddawanych do użytkowania. Choć dane te w ujęciu miesięcznym charakteryzuje duża zmienność, to w dłuższym terminie pokazują, jak deweloperzy dostosowują wielkość nowych lokali do zgłaszanego przez nabywców popytu. Pomimo faktu, że efekty kryzysu finansowego są widoczne już od prawie 4 lat, deweloperzy wciąż budują mieszkania za duże względem zgłaszanego popytu, aczkolwiek sytuacja w tym względzie poprawia się. Statystyczny nabywca chciałby bowiem kupić obecnie lokal o powierzchni niewiele ponad 50 m kw. – wynika z badań Home Broker o preferencjach potencjalnych kupujących. Home Broker bada pożądaną wielkość mieszkania bez rozróżnienia na rynek pierwotny i wtórny. W przypadku tego drugiego oczekiwaną wielkość mieszkania może zaniżać popyt generowany przez osoby szukające lokalu w bloku z wielkiej płyty.


„Deweloperskie” kurczą się od 42 miesięcy

Trzeba jednak zauważyć, że dane prezentowane przez GUS charakteryzuje na tyle duża zmienność, że obserwowanie trendów i zależności jest możliwe dopiero na podstawie danych uśrednionych dla dłuższego okresu. Można to zrobić analizując średnie kroczące dla okresów dwunastomiesięcznych. Zastosowanie tej miary pozwala zniwelować odczyty przypadkowe i likwiduje zaburzenia wyników będące rezultatem sezonowości.

Tak przetworzone dane pokazują, że od 2006 roku hossa na rynku spowodowała wzrost metrażu mieszkań oddawanych do użytkowania. Podczas gdy na początku 2006 roku miały one niecałe 63 m kw., to już w pięć lat później przeciętna powierzchnia przekraczała 68 metrów. Dopiero od stycznia 2009 roku widoczny jest spadek przeciętnych powierzchni mieszkań oddanych do użytkowania. Od tego czasu, w ciągu 42 miesięcy, przeciętna wielkość mieszkania oddawanego do użytkowania przez dewelopera zmniejszyła się o 4,5 metra (do 63,7 m kw.)


… a domy od 20 miesięcy

Efekty kryzysu w przypadku nieruchomości oddawanych do użytkowania przez osoby fizyczne widoczne są dopiero od końca 2010 roku. Obliczona w listopadzie tego roku średnia powierzchnia nieruchomości oddanej do użytkowania przez inwestorów indywidualnych w okresie 12 miesięcy wyniosła 145,8 m kw. Od tego momentu powierzchnia ta spadała. Dziś wynosi 139,7 m kw (średnia z ostatnich 12 miesięcy). Nowe domy są więc dziś o 6,1 m kw. mniejsze niż w szczytowym momencie. Trendy obserwowane w przypadku nieruchomości budowanych przez deweloperów widoczne są w segmencie inwestorów indywidualnych z opóźnieniem. Koronnym powodem może być fakt, że proces budowlany w przypadku osób fizycznych trwa znacznie dłużej niż wśród firm budujących mieszkania. Przeciętny deweloper realizuje projekt w zaledwie dwa lata, a inwestor indywidualny - w pięć.


Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz