12 marca 2013

O nabywcę mieszkania znowu trudniej

Luty przyniósł spore wydłużenie czasu potrzebnego na sprzedaż mieszkania. W przypadku transakcji zakończonych w zeszłym miesiącu cały proces trwał prawie 5 miesięcy. Historia pokazuje, że na poprawę nie trzeba będzie już jednak długo czekać.

Home Broker cyklicznie monitoruje, ile czasu zajmuje sprzedaż mieszkań. Proces sprzedaży rozbijamy na dwa etapy: pierwszy od wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi od podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy ostatecznej. Długość procesu sprzedaży traktujemy jako jeden z mierników nastrojów rynkowych. W uproszczeniu można przyjąć, że na rynku wzrostowym transakcje zawierane są szybciej, ze względu na presję ze strony kupujących, a na spadkowym – wolniej. Uwaga! Analizowane dane dotyczą tylko rynku wtórnego.


Najdłuższe oczekiwanie od 7 miesięcy

Wstępne informacje pokazują, że w przypadku transakcji zakończonych w lutym od daty ogłoszenia chęci sprzedaży do podpisania umowy ostatecznej mijało średnio 145 dni, czyli prawie 5 miesięcy. Wynik ten jest o 21 dni gorszy (wydłużenie procesu sprzedaży) niż w przypadku transakcji zakończonych w styczniu.

Statystycznie rzecz biorąc, aby w lutym zakończyć formalności związane ze sprzedażą mieszkania, trzeba było wystawić ofertę we wrześniu. Jest to jeden z gorszych wyników notowanych w historii badania (od stycznia 2009). Rekordowo długo na nabywcę trzeba było czekać na przełomie 2011 i 2012 roku, kiedy cały proces sprzedaży zajmował prawie 160 dni. Lutowy wynik jest też najwyższy od lipca ubiegłego roku. Należy jednak zauważyć, że w ostatnich miesiącach długość procesu sprzedaży charakteryzuje duża zmienność. Ostatni wyraźny trend wydłużania się tego procesu widoczny był w okresie od marca 2011 do marca 2012 roku. Od tego momentu mamy raczej do czynienia ze stabilizacją długości procesu sprzedaży.

Cisza przed burzą?

Biorąc pod uwagę analogie historyczne należy zauważyć, że już niedługo dane sugerować mogą spore przyspieszenie transakcji. Marzec jest bowiem przeważnie miesiącem, kiedy notowane są najkrótsze okresy potrzebne na sprzedaż mieszkania. I tak w marcu 2012 roku cały proces zajmował 108 dni, podczas gdy w całym roku średnia była na poziomie 135 dni. Podobnie w 2011 roku było to odpowiednio 80 i 123 dni, a w 2010 roku 87 i 113 dni. Zawierane w trzecim miesiącu umowy są często efektem decyzji podjętych już po noworocznym spowolnieniu – stąd też sezonowe ożywienie.

Przedwstępna ręka w rękę z końcową

Lutowe wydłużenie się całego procesu sprzedaży, jest przede wszystkim konsekwencją tego, że więcej czasu potrzeba, aby podpisać umowę przedwstępną. Wstępne dane sugerują, że w przypadku transakcji zakończonych w lutym od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijało prawie 110 dni, czyli ponad 3,5 miesiąca. W zeszłym roku najwyższe wyniki tego miernika przypadały na początek roku oscylując w okolicy 130 dni. Okres od wprowadzenia oferty na rynek do podpisania umowy przedwstępnej to czas, jaki upływa na znalezienie drugiej strony transakcji i wynegocjowania warunków umowy.

Gotówki na rynku nie brakuje

Wydłużenie całego procesu sprzedaży może martwić biorąc pod uwagę, że w lutym aż 24% zawartych transakcji odbyło się bez udziału finansowania bankowego (transakcje gotówkowe). W prawie co czwartej transakcji umowa przedwstępna nie była więc potrzebna, tak samo jak czasochłonne procedury kredytowe. Fakt ten powinien raczej wpłynąć na skrócenie całego procesu sprzedaży. Obecny udział transakcji gotówkowych jest bowiem wysoki. Średnia z ostatnich 12 miesięcy pokazuje, że umowy przedwstępnej nie zawarto w przypadku 19% transakcji na rynku wtórnym.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz