27 czerwca 2013

Spadki cen mieszkań mają się ku końcowi

Rachityczna dynamika wzrostu gospodarczego i spora podaż mieszkań to główne czynniki, które ciążą na rodzimym rynku mieszkaniowym. Z drugiej strony rosnące od początku roku ceny transakcyjne, większa aktywność inwestorów oraz rekordowo tanie kredyty, budzą nadzieje na zakończenie trwającego już od pięciu lat trendu spadkowego cen. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe 12 miesięcy jest stabilizacja - oceniają doradcy Home Broker i Lion’s House.

Od początku roku ceny mieszkań nie spadły poniżej poziomów z grudnia 2012 roku – wynika z indeksu cen mieszkań w największych miastach obliczanego przez Open Finance i Home Broker. Co więcej, dziś przeciętna cena transakcyjna metra jest o prawie 7% wyższa niż w grudniu, choć wciąż w ujęciu rocznym notujemy 2-proc. przecenę. Trudno nie ulec wrażeniu, że coraz bliżej jesteśmy możliwości ogłoszenia końca trendu spadkowego na rynku mieszkaniowym. Przed nadmiernym optymizmem powstrzymywać jednak powinien fakt, że część tegorocznego odbicia jest wynikiem zmiany jakości sprzedawanych lokali – teraz, gdy nie jest już premiowany zakup tych najtańszych, wybór pada częściej na lokale droższe, co podbija średnią. Ale nawet jeżeli do zmiany trendu miałoby dojść, to nie znaczyłoby to wcale, że ceny mieszkań zaczną teraz rosnąć. Najprawdopodobniej przed nami faza stabilizacji, o której długości nie sposób dziś wyrokować.

Stabilizacja nie jest pewna

Za tym, że będzie ona długa i niepewna przemawia niezmiennie fakt, że rodzima gospodarka rozwija się w tempie rachitycznym (w warunkach Polskich dopiero przy 3 - 4 proc. dynamice wzrostu PKB w sposób wyraźny zaobserwuje się tworzenie nowych miejsc pracy i realny wzrost wynagrodzeń). Nie można też zapomnieć o tym, że deweloperzy wciąż mają w swoich ofertach sporo mieszkań do sprzedania. Co prawda większość jest wciąż na etapie budowy, ale ich liczba (w I kw. szacowana przez spółkę doradczą REAS na 50,5 tys. na 6 największych rynkach) wystarczyłaby na realizowanie sprzedaży na obecnym poziomie przez kolejne 18 - 24 miesięcy. Dziś neutralnym poziomem podaży dla rynku pierwotnego byłaby oferta składająca się z około 25 - 34 tysięcy lokali. Tak małej podaży nie było od 2010 roku.

Tani kredyt dopiero zaczyna wzmacniać popyt

Z drugiej strony w historii Rady Polityki Pieniężnej próżno szukać okresu tak niskich jak dziś stóp procentowych. W efekcie możliwe jest dziś uzyskanie kredytu hipotecznego o oprocentowaniu na poziomie 4 - 4,5% w skali roku. Dane NBP o saldzie zadłużenia Polaków na cele mieszkaniowe sugerują, że w pierwszych dwóch miesiącach II kwartału przyrost zadłużenia był średnio o 35% większy niż średnia dla pierwszego kwartału. Niestety w sporej części progres ten może być wynikiem działania czynników sezonowych (przeważnie akcja kredytowa jest w drugim kwartale dynamiczniejsza niż w pierwszym), ale niewykluczone jest też, że powoli zaczyna działać mechanizm, w myśl którego obywatele chętniej zadłużają się, gdy pożyczony kapitał jest po prostu tańszy. Szczególnie może to dotyczyć osób, które dotychczas zabezpieczały swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu. Coraz częściej bowiem kwotą obecnie płaconego miesięcznego czynszu mogliby pokryć całą miesięczną ratę kredytu zaciągniętego na zakup podobnego lokum oraz opłaty eksploatacyjne własnych "czterech kątów".

Nie bez znaczenia jest też fakt, że niskie stopy procentowe, a co za tym idzie niskie oprocentowanie lokat w bankach skłania inwestorów do poszukiwania innych przystani dla kapitału. Badanie przeprowadzone wśród doradców Lion’s House i Home Broker sugeruje, że w ciągu zaledwie pół roku udział inwestorów w ogólnej liczbie kupionych mieszkań wzrósł dwukrotnie.

Co może przynieść przyszłość? W opinii doradców Home Broker i Lion’s House, których co miesiąc pytamy o ile w ich ocenie mogą zmienić się ceny mieszkań w perspektywie kolejnych 12 miesięcy, przewidywana w czerwcu zmiana to 1,5% w górę. O tyle teoretycznie może zmienić się cena przeciętnego mieszkania od czerwca br. do czerwca 2014 roku. Najczęściej powtarzającą się prognozą jest jednak stabilizacja cen na dziś obserwowanym poziomie.



Rekordowo tani kredyt Za gros optymizmu przedstawionej prognozy odpowiada sytuacja na rynku kredytowym. Pożyczając dziś 300 tys. zł na 25 lat (z marżą 1,5%) trzeba się liczyć z ratą na poziomie 1624 zł miesięcznie. Dla porównania w sierpniu 2012 roku (wtedy zapowiedzi RPP zapoczątkowały spadki stawek WIBOR) było to 2046 zł, czyli o ponad 400 zł miesięcznie więcej. Aktualne kontrakty terminowe na stopy procentowe (FRA) sugerują, że najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest już tylko co na... jwyżej jedna korekta stóp procentowych w obecnym cyklu. Za 3 miesiące WIBOR 3M może być notowany na poziomie niespełna 2,7%. Oznaczałoby to, że rata wcześniej wspomnianego kredytu mogłaby spaść do poziomu 1610 zł miesięcznie. W oczywisty sposób spadek kosztu kredytu wpływa z pewnym opóźnieniem na skalę popytu na mieszkania.  


 



Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz