24 kwietnia 2014

Rentowność najmu spada

W pięciu z siedmiu badanych miast oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest niższa od średniej z ostatnich lat. Nadal najwięcej można zarobić inwestując w Warszawie i Łodzi. Najniższą stopę zwrotu ma dziś Gdynia – wynika z raportu Home Broker i Domiporta.pl.

Biorąc pod uwagę oparte na medianach średnie rynkowe, kupno mieszkania na wynajem spada, choć nadal przynosi zyski znacząco atrakcyjniejsze od lokat bankowych i obligacjach skarbu państwa. Z najnowszego raportu opracowanego przez Home Broker i Domiporta.pl wynika, że marcowa średnia dla siedmiu najważniejszych ośrodków to 4,03 proc., podczas gdy w listopadzie ubiegłego roku było to 4,2 proc. Trzeba jednak pamiętać, że to wartości przeciętne, a inwestycja w mieszkanie na wynajem może zarówno przynieść dużo wyższe zyski, jak i wygenerować straty.

Warszawa najdroższa, Łódź najtańsza
Nominalnie za wynajem metra kwadratowego mieszkania najwięcej można otrzymać w Warszawie (ponad 43,5 zł), ale warto pamiętać, że i ceny są w stolicy najwyższe. Z ostatniego notowania Indeksu Cen Transakcyjnych wynika, że za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie trzeba średnio zapłacić 6966 zł. Na drugim biegunie jest oddalona od stolicy o niewiele ponad godzinę jazdy autostradą A2 Łódź, gdzie za metr mieszkania zapłacimy średnio 3672 zł, a za wynajem metra lokalu dostać można przeciętnie 23 zł. Zarówno kupno jak i wynajem mieszkania w Warszawie są o prawie 90 proc. droższe niż w Łodzi. Przez ostatnie dwa miesiące stawka najmu najbardziej wzrosła w Krakowie i Poznaniu (o prawie 6 proc.), a spadła w Gdyni (o ponad 4 proc.).

Z danych Domiporta.pl oraz Home Broker i Open Finance wynika, że w największych aglomeracjach w Polsce średnia rentowność najmu netto mieszkań plasuje się na poziomie 4,03 proc. Najwyższe wskaźniki marcu uzyskała Warszawa ze średnią na poziomie 4,81 proc., następnie Łódź i Wrocław. Najniższy wskaźnik rentowności (3,11 proc.) zanotowano w Gdyni. – W Warszawie, mimo największej podaży ofert najmu w Polsce (prawie 47 tys. ofert), uzyskać można najbardziej korzystny poziom rentowności w porównaniu z innymi miastami. Jest to związane z tym, że stawki najmu w przeliczeniu na metr również są najwyższe – wyjaśnia Maciej Górka z Domiporta.pl. W ostatnich miesiącach spadła rentowność najmu w Gdańsku, gdzie jesienią wskaźnik ten wynosił 4,5 proc., a teraz 4,1 proc.

Dla obliczeń przyjęliśmy, że w ciągu roku kupione mieszkanie będzie wynajęte przez 10,5 miesiąca, do rentowności netto uwzględniamy też czynsz i podatek. Gdyby udało się znaleźć długoterminowego najemcę na wiele lat i nieruchomość nie stałaby pusta, wtedy zyski z najmu byłyby oczywiście wyższe. Rentowność dla najbardziej zyskownej Warszawy wyniosłaby wówczas 5,7 proc..

Wiele czynników wpływających na rentowność
Warto jednak pamiętać, że są to dane uśrednione, w rzeczywistości część inwestorów zarobi mniej, a część więcej niż wynika to z obliczeń. Wiele zależy od tego, jak wyglądać będzie w ciągu roku obłożenie wynajmowanego mieszkania i ile wyniesie czynsz. Do tego dochodzi kwestia ewentualnych remontów i inwestycji w wyposażenie lokalu, a przede wszystkim cena zakupu nieruchomości.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w marcu 2014 roku