9 lipca 2015

Część frankowców zapłaci niższe raty

Według oficjalnych danych, kredyty hipoteczne rozliczane we franku szwajcarskim spłaca w Polsce ok. 550 tys. kredytobiorców. Dzięki spadkowi stóp procentowych i uwzględnieniu ujemnego LIBOR-u w wyliczaniu oprocentowania przez banki, raty kredytów nie doskwierają spłacającym tak bardzo jak zbyt wysoki stosunek zadłużenia w relacji do wartości mieszkania. Na co dzień skutkuje to wysokim ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego (dodatkowy koszt), a w sytuacji chęci sprzedaży zadłużonego mieszkania – praktycznie uniemożliwia taki krok.

Kredyt podzielony na trzy części

Według pomysłu złożonego przez posłów Platformy Obywatelskiej, kredyt zostanie przewalutowany po średnim kursie NBP i podzielony na trzy części. Część pierwsza to baza, dalej spłacany kredyt hipoteczny. Jego wysokość weźmie się z symulacji jaką przeprowadzi bank. Chodzi o sprawdzenie, jakie byłoby dziś zadłużenie gdyby kredytobiorca pożyczył w złotych, a nie we frankach.

Tylko że to nie koniec, bo zostaje jeszcze druga część kredytu. Ona zostanie podzielona na pół. Pierwsza połowa ma zostać umorzona przez bank, na drugą kredytobiorca ma dostać preferencyjny kredyt. I to bardzo preferencyjny, bo oprocentowanie ma wynieść nie więcej niż stopa referencyjna NBP, aktualnie 1,5 proc.

Kredytobiorca będzie więc spłacał dwa kredyty zamiast jednego, oba w złotych. Uwolni się więc ryzyka kursowego, pozostanie jednak ryzyko wzrostu stóp procentowych, a to jest w Polsce spore. Rynek oczekuje, że w przyszłym roku stopy będą wyższe niż dziś, co pociągnie za sobą wzrost rat.

Przykładowy kredyt

Aby pokazać jak ma działać pomysł Platformy Obywatelskiej, Home Broker wziął przykładowy kredyt we franku szwajcarskim zaciągnięty w połowie 2007 roku. Ktoś, kto wtedy kupił mieszkanie za 300 tys. zł bez wkładu własnego, dziś, po ośmiu latach spłacania, jest bankowi winien prawie 106 tys. franków (430 tys. zł), a wszystko przez wysoki kurs franka szwajcarskiego, który od chwili zaciągnięcia podrożał o prawie 80 proc. Aktualna rata takiego kredytu to 1720 zł.

Po podziale dokonanym zgodnie z proponowanymi zasadami owo 430 tys. zł zamieni się w dwa kredyty: hipoteczny na kwotę 254,4 tys. zł z ratą 1282 zł i preferencyjny na 87,1 tys. zł z ratą 388 złotych. Łącznie kredytobiorca będzie musiał miesięcznie płacić 1670 zł i będzie to o 50 zł mniej niż dotychczasowa rata kredytu we franku. Jednocześnie 87,1 tys. zł zostanie umorzone przez bank.

Trzeba jednak zaznaczyć, że to obliczenia przykładowe i dla innego kredytobiorcy różnica będzie większa lub mniejsza, a może nawet być to kwota wyższa od obecnej raty kredytu CHF. Wszystko zależy od daty zaciągnięcia kredytu i kursów walut z tym związanych. Jeśli chodzi o wysokość raty nowego kredytu, to większą korzyść odniosą osoby, które zaciągnęły kredyt przy niższym kursie franka.

Oferta nie dla każdego

Warto jednak zaznaczyć, że wg pomysłu PO nie każdy będzie mógł skorzystać z propozycji. Oferta jest skierowana do osób, które kupiły nieruchomość w celach mieszkaniowych (odpadają więc inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem), na dodatek musi ona spełniać warunek powierzchniowy (maksymalnie 75 mkw. dla mieszkania i 100 mkw. dla domu), przy czym nie będzie on obowiązywał dla rodzin wielodzietnych (z co najmniej trójką dzieci). Z programu mają być wykluczeni właściciele więcej niż jednej nieruchomości mieszkalnej. W pierwszym roku z pomysłu będą mogli skorzystać tylko ci, których obecne zadłużenie z tytułu kredytu hipotecznego przekracza 120 proc. wartości nieruchomości, w kolejnych latach wskaźnik ten będzie obniżany.

Ze względu na to, kto jest autorem pomysłu (posłowie partii rządzącej) oraz na obecną sytuację polityczną (zbliżające się wybory parlamentarne) istnieje duża szansa na to, że ustawa zostanie wprowadzona w życie jeszcze tego lata. Protestować mogą banki, bo dla niektórych z nich może to oznaczać spore koszty. Należy jednak zauważyć, że w zamian za to banki mają szansę „uzdrowienia” części portfela kredytowego.

W związku z niewielką zmianą raty i ograniczeniami w dostępie do programu, nie należy oczekiwać, że kredytobiorcy tłumnie rzucą się do banków celem przewalutowania kredytów. Szczególnie, że raty kredytów złotowych w najbliższych kwartałach raczej będą rosnąć niż spadać (tak wskazują oczekiwania rynku co do wzrostu stóp procentowych). Ofertą najbardziej zainteresowani będą ci, którzy chcieliby zmienić mieszkanie, ale przez wysoki poziom LtV nie mogą tego teraz zrobić.

Marcin Krasoń, Home Broker, marcin.krason@homebroker.pl

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz