27 października 2016

Drożeją mieszkania w dużych miastach

Pięć razy w ciągu ostatniego pół roku średnie ceny mieszkań były wyższe niż miesiąc wcześniej. Tak wysokiego poziomu jak dziś, Indeks Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance nie miał od jesieni 2011 roku. Z głównych ośrodków miejskich, najbardziej ceny rosną w Krakowie i Wrocławiu.


850,3 pkt wynosi wrześniowy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych, wskaźnika obrazującego zmiany cen mieszkań na najważniejszych rynkach w Polsce. Indeks jest obliczany od końca 2007 r., a jego obecny poziom jest najwyższy od pięciu lat. Od początku lata ceny mieszkań wyraźnie rosną, co świadczy o niesłabnącej sile popytowej. 850,3 pkt to o 0,9 proc. więcej niż przed miesiącem i o 3,4 proc. więcej niż rok temu.

Indeks Cen Transakcyjnych wyliczany jest na podstawie median cen mieszkań z transakcji dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance. Przez trzy lata Indeks był bardzo stabilny, praktycznie cały czas przebywał w przedziale 800-820 punktów, a w największych miastach, ceny nie zmieniały się prawie w ogóle. W ostatnich miesiącach obserwujemy dość dynamiczny ruch w górę.

Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance
Źródło: Home Broker i Open Finance na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Kraków i Wrocław coraz droższe

W większości badanych ośrodków miejskich zaobserwowaliśmy wzrosty cen. Spośród największych miast warto zwrócić uwagę na Kraków i Wrocław. W tym pierwszym, w ciągu roku, mieszkania podrożały o 7,2 proc. (do poziomu 6575 zł za mkw.), w drugim zaś ceny są wyższe od tych sprzed roku o 8,3 proc. (5922 zł za mkw.).

Po drugiej stronie tabeli jest Łódź, gdzie aktualna stawka za metr kwadratowy mieszkania to 3643 zł, co jest wartością o 5,7 proc. niższą od tej sprzed roku. Jednocześnie Łódź jest też jednym z najtańszych dużych miast, choć pod względem liczby ludności zajmuje trzecie miejsce w kraju. Oprócz bliskości Warszawy warto tu zwrócić uwagę na niekorzystną strukturę demograficzną – Łódź jest miastem starzejącym się. Istnieje więc ryzyko, że za kilkanaście lat kupione mieszkanie nie zyska na wartości lub trudno będzie je sprzedać. To nie czyni dobrego klimatu do inwestowania.

W Gdańsku, Szczecinie i Warszawie ceny uległy lekkim zmianom (do 3 proc. rocznie), natomiast w Lublinie i Poznaniu nie zmieniły się prawie w ogóle (wahania poniżej 0,5 proc.).

W stolicy metr kwadratowy mieszkania to wydatek średnio 7 315 zł. W zależności od lokalizacji i standardu ceny w mieście mocno się wahają. Na rynku pierwotnym najtańsze mieszkania to 6-6,1 tys. zł za mkw. W prestiżowej okolicy za mieszkanie w dobrym standardzie zapłacić trzeba kilkanaście tysięcy złotych za mkw. Spektakularne transakcje przy stawkach cen na poziomie 25-30 tys. zł za mkw. zdarzają się bardzo rzadko i zwykle dotyczą rynku wtórnego.
Miasto Mediana
ceny mkw.
Zmiana
ceny r/r
Gdańsk 5 002 zł -1,7%
Kraków 6 575 zł 7,2%
Lublin 4 662 zł 0,1%
Łódź 3 643 zł -5,7%
Poznań 5 396 zł 0,3%
Szczecin 4 616 zł 2,5%
Warszawa 7 315 zł -1,5%
Wrocław 5 922 zł 8,3%
Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie
Źródło: Home Broker i Open Finance na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Deweloperzy pełni optymizmu

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w ostatnich 12 miesiącach deweloperzy oddali do użytkowaniu ponad 75 tys. mieszkań. To wartość najwyższa od jesieni 2009 r. Na wysokich poziomach są także liczba noworozpoczynanych budów (87 tys. w ostatnim roku) oraz wydawanych pozwoleń na budowę (104 tys. w rok).

Póki co wysoka aktywność firm deweloperskich pokrywa się z dużym popytem ze strony kupujących nowe mieszkania. Firmy notowane na giełdzie regularnie raportują rekordową sprzedaż, wyższą nawet od boomu z lat 2004-2008. Sytuacja jest jednak inna, gdyż wysokiemu popytowi nie towarzyszą szalone wzrosty cen – kilka procent w rok to zdrowe zachowanie dojrzałego rynku. Dodatkowo warto zwrócić uwagę, że sporo mieszkań kupowanych jest za gotówkę (wg obliczeń NBP w drugim kwartale w siedmiu najważniejszych miastach za gotówkę kupiono mieszkania za 3,4 mld zł), a nie – tak jak w tamtym okresie – na kredyt we franku szwajcarskim.

Każda dobra passa się kiedyś kończy

Na rynku nie brakuje sygnałów świadczących o tym, że dobra passa sprzedających nowe mieszkania może się za jakiś czas skończyć. Należy pamiętać, że gotówkowe zasoby inwestorów nie są nieskończone, a rynek kredytowy ma coraz więcej ograniczeń (obowiązkowy wkład własny, podatek bankowy). Sprzyjającą okolicznością nie jest też spodziewany prędzej czy później wzrost inflacji i idące za nim wyższe stopy procentowe.

Marcin Krasoń, Home Broker, marcin.krason@homebroker.pl

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz