24 stycznia 2017

Sześć etapów zakupu mieszkania - rynek pierwotny i wtórny

Zakup mieszkania jest dla większości Polaków jedną z najważniejszych decyzji w życiu. Warto mieć konkretny plan, który ułatwi całą operację i sprawi, że będzie ona bezpieczniejsza.


1. Wybór mieszkania

Szukając nieruchomości musimy przeprowadzić szczegółową analizę potrzeb przyszłych mieszkańców, ale należy pamiętać, by zestawić to z możliwościami finansowymi. Na początku należy odpowiedzieć na pytania dotyczące: wielkości mieszkania, lokalizacji, czy ma być to nowe mieszkanie, czy z rynku wtórnego i czy ma mieć dodatkowe opcje (takie jak miejsce parkingowe czy garażowe). Po wstępnym ustaleniu swoich preferencji przeglądamy oferty w wybranej lokalizacji samodzielnie (tu niezbędnym źródłem informacji jest internet) lub korzystając z pomocy pośrednika. Warto pamiętać, że pośrednik pobiera prowizję od transakcji - jest to najczęściej 1,5-3 proc. plus VAT (prowizja naliczana od wartości mieszkania). Gdy nasze oczekiwania względem nieruchomości rozmijają się z możliwościami finansowymi, musimy skorygować wybór lokalizacji, metrażu lub standardu. Pośrednicy nieruchomości czy znajomi i rodzina mogą służyć cennymi radami, jednak to my kupujemy mieszkanie i ponosimy ciężary z tym związane.

W mieszkaniach deweloperskich warto sprawdzić informacje dotyczące statusu prawnego działki, technologii wykonania, podłączanych mediów, oraz kondycji samego dewelopera, aby uniknąć ryzyka, że mieszkania nie zostaną ukończone i oddane do użytku. Warto też czytać komentarze na forach internetowych o deweloperze i jakości budowanych przez niego nieruchomości, pamiętajmy jednak nałożyć na nie filtr, bo nie każda opinia jest pisana przez prawdziwego klienta.

Wybierając lokal z rynku wtórnego trzeba dokładnie zapoznać się z historią prawną nieruchomości (na podstawie aktualnego – najlepiej pobranego danego dnia - odpisu z księgi wieczystej) oraz obciążeniami finansowymi z nią związanymi (kredytami, hipoteką, długami, wysokością opłat za media i czynsz – również tych nie zapłaconych itp.). Należy też domagać się dokumentacji technicznej budynku.

Przy oględzinach mieszkania warto skorzystać z pomocy fachowca – najlepiej inżyniera konstruktora budowlanego. Sprawdzając stan techniczny mieszkania i budynku należy zwrócić szczególną uwagę na stan okien, instalacji wentylacyjnej (czy kratki działają sprawnie i czy nie są zaklejone – co mogłoby świadczyć o insektach), grzewczej, wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej oraz czy na ścianach nie ma pęknięć ani pleśni.

2. Analiza zdolności sfinansowania zakupu

Jeśli mamy własne środki finansowe na zakup mieszkania - sprawa jest prosta: przechodzimy do etapów 4 i 5, tj. zawarcia umowy przedwstępnej i finalizacji zakupu mieszkania. W przypadku braku odpowiednich środków analizujemy własne możliwości finansowe, biorąc pod uwagę dochody, oszczędności, spodziewane wpływy z kontraktów czy projektów oraz pomoc rodziny. W przypadku braku możliwości sfinansowania zakupu mieszkania z środków własnych, idziemy do banku po kredyt hipoteczny. Od 2017 r. banki wymagają 20 proc. wkładu własnego, więc już na wstępie musimy wiedzieć, czy dysponujemy taką kwotą.

3. Sprawdzenie zdolności kredytowej w banku

Najczęściej idziemy do banku, w którym jesteśmy znani (mamy tam konto bieżące, oszczędnościowe lub pozytywną historię kredytową) lub wybieramy bank, który oferuje najkorzystniejsze warunki. Obligatoryjnie do kredytu hipotecznego trzeba będzie otworzyć w nim minimum rachunek bieżący. Trzeba brać pod uwagę, że banki obliczają maksymalną kwotę miesięcznej raty, którą jest w stanie płacić kredytobiorca w oparciu o własny kalkulator, który uwzględnia zarobki, koszty życia, inne zobowiązania finansowe kredytobiorcy. Po uzyskaniu wstępnej pozytywnej decyzji kredytowej, a więc że posiadamy zdolność kredytową na planowany zakup i bank jest skłonny sfinansować 80 proc. inwestycji w formie kredytu hipotecznego, przechodzimy do kolejnego etapu.

4. Podpisane umowy przedwstępnej

W oczekiwaniu na ostateczną decyzję o udzieleniu kredytu hipotecznego i przekazaniu nam przez bank środków finansowych na zakup mieszkania, podpisujemy umowę przedwstępną. Nie musi mieć ona formy aktu notarialnego, oszczędzamy wówczas na niemałych kosztach usług notariusza. Jednak podpisanie umowy przedwstępnej przed notariuszem daje większe bezpieczeństwo transakcji. Minimalizuje ryzyko niewywiązania się sprzedającego z umowy kupna-sprzedaży, zabezpiecza też środki, które wpłacamy przy podpisaniu umowy przedwstępnej.

Są to zaliczka lub zadatek, które często ze sobą utożsamiane, mają jednak inne skutki prawne. Najważniejsze, o czym należy wiedzieć: w przypadku nie dojścia do skutku transakcji, sprzedający ma obowiązek zwrotu zaliczki (często w podwójnej kwocie), natomiast zadatek nie ulega zwrotowi. O stosowne zapisy w umowie przedwstępnej dba notariusz lub są one dostępne w wielu wzorach. Najważniejszymi postanowieniami są: termin sfinalizowania transakcji, cena oraz sposób sfinansowania zakupu (np. kredyt).

5. Zakup mieszkania

Po uzyskaniu ostatecznej decyzji kredytowej z banku lub posiadając pełną kwotę ze środków własnych, przychodzi czas na podpisanie ostatecznej umowy kupna mieszkania. Ten dokument musi być spisany bezwzględnie w formie aktu notarialnego. Podpisanie odbywa się w obecności notariusza i wszystkich stron zaangażowanych w transakcję kupna-sprzedaży: kupującego, sprzedającego, ewentualnych współwłaścicieli lub pośredników reprezentujących stronę sprzedającą mieszkanie. Dokumenty niezbędne do zawarcia transakcji i podlegające weryfikacji przez notariusza, to:

•    akt notarialny poświadczający nabycie nieruchomości przez obecnego właściciela, a w przypadku dewelopera - jeśli zaciągnął kredyt zabezpieczony hipoteką na inwestycji, musi przedstawić zgodę banku finansującego budowę na wyodrębnienie naszego mieszkania jako osobnej nieruchomości pozbawionej jakichkolwiek obciążeń,
•    aktualny odpis z księgi wieczystej informujący o stanie prawnym nieruchomości,
•    zaświadczenie z banku, że kupującemu został udzielony kredyt na nabycie przedmiotowej nieruchomości,
•    zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami za eksploatację lokalu przez dotychczasowego właściciela.

Po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży należy złożyć wniosek o ustanowienie hipoteki na zakupionym mieszkaniu w odpowiednim sądzie rejonowym posiadającym wydział ksiąg wieczystych. Na podstawie aktu notarialnego zakupu mieszkania i potwierdzenia złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki na nieruchomości, bank wydaje decyzję o przelaniu środków z kredytu hipotecznego na konto sprzedającego. W przypadku kupna mieszkania z własnych pieniędzy, do wydziału ksiąg wieczystych zwracamy się (osobiście lub zlecając to notariuszowi) o zmianę zapisów w księdze wieczystej, ustanawiających nas właścicielami danej nieruchomości.

6. Wydanie mieszkania

Mieszkanie musi zostać przekazane w takim stanie i z takim wyposażeniem, na jakie w umówiły się strony. Przekazania mieszkania najlepiej dokonać w zakupionym lokalu. W trakcie tego spotkania kupujący i sprzedający sporządzają i podpisują protokół zdawczo-odbiorczy. Dokument powinien zawierać informacje o stanie mieszkania, w tym instalacji i odczycie liczników, dodatkowym wyposażeniu oraz ewentualne uwagi stron co do stanu mieszkania. Na tym etapie jesteśmy już właścicielem mieszkania z pełnymi prawami, ale i obowiązkami wynikającymi z aktu własności.

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz