2 marca 2017

Budowa domu – zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Do budowy domu niezbędna jest zgoda właściwego urzędu. Czy wystarczy do tego zgłoszenie budowy, czy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę? Jakie dokumenty są potrzebne?


Inwestycja związana z budową domu to dość skomplikowany proces. Można go podzielić na kilka etapów. Pierwszym z nich jest oczywiście zakup działki, następnym poczynienie uzgodnień związanych z projektem i budową oraz uzyskanie wszelkich niezbędnych pozwoleń. Kolejnym etapem są prace przygotowujące teren pod budowę i sama budowa. Jak więc widać droga do wymarzonego domu nie jest prosta, dlatego warto się do niej odpowiednio przygotować.

Zgłoszenie czy pozwolenie?

Zgodnie z Ustawą Prawo Budowlane (Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08), do rozpoczęcia budowy niezbędna jest zgoda właściwego urzędu (starostwa). Jest ona wydawana na podstawie złożonych dokumentów i może mieć formę tzw. „zgody milczącej” na złożone zgłoszenie lub oficjalnej decyzji o pozwoleniu na budowę wystawionej na podstawie wniosku. Wybór procedury teoretycznie zależy od inwestora, ale okazuje się, że nie zawsze. Zgłoszenie to najszybszy sposób na to, by rozpocząć budowę. Istnieją jednak sytuacje, kiedy konieczne jest złożenie wniosku o uzyskanie pozwolenia na budowę.

Kiedy pozwolenie na budowę jest konieczne?

Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę z reguły wiąże się z dłuższym czasem oczekiwania niż w przypadku zgłoszenia. Jednak inwestorzy bardzo często decydują się na to rozwiązanie, ponieważ ułatwia ono wszystkie formalności związane z uzyskaniem kredytu na budowę. Czasem konieczność uzyskania pozwolenia na budowę jest narzucona obowiązującym prawem. Dotyczy to przypadków, gdy:
• działka, na której ma powstać budynek znajduje się na terenach objętych ochroną przyrody. Wówczas należy złożyć wniosek o wszczęcie postępowania środowiskowego, którego celem jest zbadanie, czy budowa domu nie zaszkodzi środowisku,
• nowo budowany obiekt może być uciążliwy dla sąsiednich budynków, np. emitować hałas, zapachy czy zanieczyszczenia, ograniczając światło dzienne itp.

Oprócz wspomnianych przypadków pozwolenie na budowę jest wymagane także dla bliźniaków, domów jednorodzinnych budowanych przez deweloperów, domów wielorodzinnych oraz domów w zabudowie szeregowej.

Etapy przygotowań

• Pierwszym etapem przygotowań do budowy domu jest sprawdzenie czy na wybranej działce można w ogóle budować. O możliwościach i warunkach zabudowy informują Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) dostępny w urzędzie gminy lub na jej stronie internetowej, a jeśli go nie ma – Warunki Zabudowy (WZ) dla konkretnej działki wydawane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
• Drugim etapem jest zakup projektu architektoniczno-budowlanego dostosowanego do MPZP lub warunków zabudowy. Jego koszt wynosi od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych w zależności od tego, czy jest to projekt katalogowy czy indywidualny robiony na zamówienie oraz stopnia jego skomplikowania.
• Następnie w wydziale geodezji i kartografii lub u uprawnionego geodety należy kupić mapę do celów projektowych w skali 1:500, niezbędną do wykonania planu zagospodarowania działki. Na niej architekt naniesie usytuowanie budynku, dróg dojazdowych, uzbrojenia terenu w tym sposób doprowadzenia wody i odprowadzenia nieczystości.
• Oprócz projektu architektoniczno-budowlanego i planu zagospodarowania działki, potrzebne są uzgodnienia z zakładem energetycznym i dostawcami innych mediów wymaganych w warunkach zabudowy lub MPZP, określające warunki przyłączenia tych mediów.

Jakie dokumenty trzeba złożyć w urzędzie?

W zależności od wybranego sposobu uzyskania zgody, w starostwie powiatowym, urzędzie miasta (w przypadku miast na prawach powiatu) lub urzędzie dzielnicy (w Warszawie) należy złożyć specjalny wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy. W obu przypadkach do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:

1) cztery egzemplarze projektu budowlanego, składającego się z:
• projektu architektoniczno-budowlanego zawierającego opis sposobu wykonania, formy oraz przeznaczenia obiektu,
• projektu zagospodarowania terenu lub działki naniesionego na aktualną mapę. Projekt ten musi uwzględniać wyznaczone granice, a także planowane i istniejące obiekty budowlane, pasy zieleni, systemy komunikacji, uzbrojenie terenu, systemy odprowadzania ścieków i wszelkie inne elementy charakterystyczne.

2) oświadczenie potwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

3) zaświadczenie z izby samorządu zawodowego, potwierdzające wpis projektanta na listę członków tej izby,

4) decyzję o warunkach zabudowy w przypadku, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położona jest działka,

5) inne zaświadczenia wymagane przez urząd.

Brak któregokolwiek z tych dokumentów znacząco wydłuża oczekiwanie na decyzję. Warto pamiętać o tym, że niektóre urzędy wymagają dodatkowych zaświadczeń. Koniecznie trzeba więc osobiście udać się do urzędu i poprosić o wykaz na piśmie, jakie dokumenty należy złożyć.

Jak wygląda procedura wydawania zgody na budowę przez urząd?

Procedura w przypadku zgłoszenia budowy jest znacznie krótsza niż w przypadku pozwolenia na budowę. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, po złożeniu odpowiedniego wniosku w urzędzie, wygląda to następująco:

1) zgłoszenie budowy:
• weryfikowanie dokumentów przez urząd oraz wezwanie do uzupełnienia ewentualnych braków,
• wydanie „milczącej zgody” lub decyzji o sprzeciwie w ciągu 30 dni od otrzymania zgłoszenia. Jeśli po upływie tego czasu urząd nie zgłosi sprzeciwu, należy odebrać ostemplowany projekt budowlany oraz dziennik budowy i można przystąpić do prac budowlanych.

2) pozwolenie na budowę:
• weryfikowanie dokumentów przez urząd wraz z wezwaniem do uzupełnienia ewentualnych braków,
• ustalenie stron postępowania (są nimi np. inwestor, właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania danego obiektu) oraz zawiadomienie ich o wszczęciu postępowania,
• wydanie w ciągu 65 dni (lub w nieco dłuższym czasie, jeśli trzeba uzupełnić dokumenty) decyzji o pozwoleniu na budowę lub sprzeciwie, a także doręczenie stronom dokumentacji pozwalającej na odwołanie się od decyzji,
• jeśli strony nie wniosą sprzeciwu, pozwolenie na budowę uprawomocnia się po upływie 14 dni od daty wydanej decyzji. Po tym czasie należy odebrać z urzędu ostemplowany projekt budowlany i dziennik budowy,
• prawomocne pozwolenie na budowę jest ważne przez 3 lata. W tym czasie należy rozpocząć budowę, w przeciwnym razie całą procedurę należy przejść od nowa.

Niezależnie od rodzaju dokumentu zezwalającego na budowę domu, jej zakończenie należy zgłosić do lokalnego organu nadzoru budowlanego wraz z wymaganymi protokołami (kominiarskim, pomiarów instalacji elektrycznej, protokołami odbioru przyłączy), zaktualizowaną mapą geodezyjną powykonawczą i uzupełnionym dziennikiem budowy. Jeśli w ciągu 21 dni urząd nadzorujący nie zgłosi zastrzeżeń, można rozpocząć użytkowanie budynku

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz