14 marca 2017

Inwestowanie w zagraniczne nieruchomości. Na czym skupić uwagę?

Inwestując w zagraniczne nieruchomości należy przede wszystkim skupić uwagę na cenach i przeprowadzić choćby podstawową analizę rynku. Analiza rynku ma obejmować: średnio- i krótkookresowe zmiany cen nieruchomości, atrakcyjność turystyczną, możliwości naszego portfela inwestycyjnego oraz - czynnik ostatnio decydujący - bezpieczeństwo kraju czy regionu.


Inwestycje w zagraniczne nieruchomości to interesujące rozwiązanie dla wielu klientów, wymaga jednak przeprowadzenia gruntownej analizy: możliwości inwestycyjnych, lokalizacji i bezpieczeństwa. Jest polecane raczej dla osób lub firm, które posiadają własne środki na ten cel. Sfinansowanie inwestycji w zagraniczne nieruchomości z kredytu hipotecznego jest trudne, choć nie niemożliwe.

Inwestowanie w zagraniczne nieruchomości - atrakcyjne kierunki

Najpopularniejsze kierunki inwestycyjne wśród polskich inwestorów to: Hiszpania, Portugalia, Bułgaria, a po kryzysie również Grecja.

Bułgaria jest krajem tanim. Złote Piaski nad Morzem Czarnym znane są Polakom od czasów PRL. Jest to też kraj stabilny, bez konfliktów wewnętrznych i zagrożeń zewnętrznych, należący do Unii Europejskiej. Podobnie atrakcyjnie wygląda zresztą czarnomorskie wybrzeże Rumunii, na południe od Konstancy, jednak chętnych to zainwestowania tam jest póki co mniej. Jest to to samo wybrzeże, co Złote Piaski, a kurs rumuńskiej lei do złotego wynosi mniej więcej 1:1.

Hiszpania, Portugalia, Grecja to turystyczny „samograj", o którego atrakcyjności nie trzeba nikogo przekonywać. Po kryzysie światowym oraz kryzysach gospodarczych tych krajów, ceny nieruchomości spadły, a zagrożenia są porównywalne z innymi krajami „starej Unii”. Z europejskich kierunków polecamy jeszcze Chorwację, Cypr, Włochy, Francję. Dobrymi kierunkami inwestycji w zamorskie nieruchomości są: Karaiby, Floryda i Brazylia.

Inwestowanie w zagraniczne nieruchomości - finansowanie

Inwestując w zagraniczne nieruchomości najczęściej kupujemy je za własne pieniądze lub szukamy inwestora. W przypadku posiadania wystarczającego kapitału własnego sprawa jest prosta: wybieramy kierunek, lokalizację, nieruchomość i dokonujemy zakupu. Przy braku wystarczających środków własnych szukamy współinwestorów. Inwestorem może być grupa znajomych, zawodowi inwestorzy, firmy, które w ten sposób chcą ulokować nadwyżki. W celu zabezpieczenia interesów wszystkich udziałowców, w akcie notarialnym zakupu, udział w nieruchomości oznaczany jest proporcjonalnie do zainwestowanych środków przez poszczególnych inwestorów.

Do inwestorów zaliczyć należy bank, który może (choć nie musi) sfinansować nam inwestycję w zagraniczną nieruchomość w formie kredytu hipotecznego. Jednak nie uzyskamy kredytu hipotecznego na zakup zagranicznej nieruchomości pod jej zastaw. Jest to ryzyko nie do zaakceptowania przez bank. Dochodzenie wierzytelności na nieruchomości zlokalizowanej w innym kraju (nawet UE) jest trudne lub niemożliwe do przeprowadzenia. Można natomiast zaciągnąć kredyt hipoteczny pod zastaw nieruchomości krajowej, która niekoniecznie musi należeć do kredytobiorcy - może być też własnością osoby trzeciej.

Innym rozwiązaniem jest wzięcie pożyczki hipotecznej (przyznawanej na 20-25 lat), w której przeznaczenie bank nie ingeruje. Można w ten sposób sfinansować 70-80% wartości inwestycji, choć oprocentowanie jest wyższe niż przy kredycie hipotecznym, ale niższe niż przy konsumpcyjnym.

W grę wchodzi również zaciągnięcie kredytu w zagranicznym banku. Możliwość taką mają przede wszystkim osoby mieszkające i pracujące w kraju, w którym chcą kupić nieruchomość. Można też zaciągnąć kredyt w bankach czeskich i słowackich - na mocy umów o transgranicznej współpracy gospodarczej i finansowej, oraz w bankach niemieckich, które na mocy umowy między polskim BIK i niemieckim SCHUFA, uznają polską historię kredytową.

Inwestowanie w zagraniczne nieruchomości - ceny

Według danych Eurostatu, od początku światowego kryzysu, tj. od 2008 r., ceny mieszkań w Portugalii, Hiszpanii, Grecji spadły o 30-40 proc. Według danych Banku Rozrachunków Międzynarodowych nieruchomości w Hiszpanii kosztują średnio 1500 euro za mkw. Podobne ceny są w Chorwacji, na Cyprze i we Francji. Poniżej polskich średnich cen za metr kwadratowych kupimy nieruchomość w Bułgarii. Dom na Florydzie to zakup rzędu 100 tys. USD. Na jednej z tańszych wysp Karaibów - Margericie - należącej do Wenezueli, cena domu to 1-3 tys. USD za mkw.

Należy jednak pamiętać, że zakup nieruchomości to nie jedyny koszt, bo przecież trzeba ją jeszcze utrzymać. Home Broker prezentuje orientacyjne koszty utrzymania nieruchomości na przykładzie Hiszpanii.
-> średni czynsz: dla tanich nieruchomości na Costa Blanca - 200-350 euro/rok; dla nieruchomości średniej i wyższej klasy - 100-200 euro/miesiąc, dla luksusowych - od 700 euro/miesiąc wzwyż,
-> podatek od nieruchomości płatny raz w roku. Jego wysokość jest różna w zależności od regionu, lokalizacji i wspólnoty autonomicznej Hiszpanii. Kalkuluje się go na podstawie katastralnej wartości nieruchomości w danej dzielnicy czy lokalizacji, np. za mieszkanie ok. 65 m2 w Torrevieja – mieście położonym na Costa Blanca, podatek wynosi 200-220 euro/rok,
-> media: za wodę płaci się co trzy miesiące, a za prąd co miesiąc. Dla tej samej przykładowej nieruchomości w Torrevieja będzie to, odpowiednio: 60-80 euro co trzy miesiące i 15-30 euro co miesiąc,
-> koszty zarządzania nieruchomości przez wyspecjalizowaną firmę: sprzątanie, zaopatrzenie, udostępnianie turystom itp. – ustalane indywidualnie.

Inwestowanie w zagraniczne nieruchomości - bezpieczeństwo

Przede wszystkim w żadnym z zaproponowanych wyżej krajów nie ma w przewidywalnej przyszłości niebezpieczeństwa nacjonalizacji majątku.

Jeśli chodzi o zagrożenie terrorystyczne, to najbezpieczniejsze są Bułgaria, Chorwacja i Rumunia. Stare kraje UE, które są głównym celem islamskich terrorystów są znacznie bardziej ryzykownym kierunkiem, dodatkowo w Hiszpanii należy pamiętać o wewnętrznych konfliktach.

Zagrożeniem w Wenezueli jest problem z partyzantką oraz populistycznymi rządami, jednak żadna z tych sił nie jest raczej zainteresowana wyspami, na których pieniądze zostawiają turyści.

Na Karaibach i Florydzie niebezpieczeństwem są  sezonowe huragany, które mogą zniszczyć nieruchomość.

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz