15 marca 2017

Zakup zabytkowej nieruchomości: dworki tańsze od nowych mieszkań

Zakup zabytkowej nieruchomości, np. staropolskiego dworku jest często mniejszym wydatkiem niż zakup nowo wybudowanego mieszkania. Na cenę wpływ ma lokalizacja, wiek i stan techniczny budynku. Trzeba też brać pod uwagę koszty ewentualnych remontów.


Zakup zabytkowej nieruchomości jest w większości przypadków bardziej dostępny cenowo niż kupno nowego mieszkania. Wydaje się też być przedsięwzięciem oryginalnym i prestiżowym. Należy mieć jednak świadomość, że jest to bardzo specyficzny rodzaj nieruchomości i osoby, które chcą zamieszkać „od zaraz” powinny jednak decydować się na jakieś standardowe rozwiązanie. Zakup zabytkowej nieruchomości wiąże się najczęściej z generalnym remontem, stałą współpracą z konserwatorem zabytków, a czasami pojawiają się jeszcze problemy z kwestiami właścicielskimi.

Co to jest zabytkowa nieruchomość?

Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, za zabytkową uznaje się „nieruchomość lub rzecz ruchomą, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.” Decydując się na zakup zabytkowej nieruchomości trzeba najpierw sprawdzić, czy jej status został jednoznacznie określony przez biegłego rzeczoznawcę i czy jest ona wpisana do rejestru zabytków przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Potwierdzenie to jest jednocześnie gwarantem, że nabywamy historyczną nieruchomość. Wiąże się również z tym, że to wojewódzki konserwator będzie miał decydujące słowo w zakresie modernizacji czy adaptacji zakupionej przez nas nieruchomości. Jest to uciążliwe dla właściciela, ale zadaniem i obowiązkiem prawnym konserwatora jest przywrócenie zabytku do stanu poprzedniego, w jego pierwotnym kształcie, poczynając od stolarki budowlanej, a kończąc na ścianach nośnych, elewacji czy kominach.

Zabytkowa nieruchomość - zakup

Zakupu dokonujemy bezpośrednio od właściciela, od agencji państwowej lub za pośrednictwem agencji nieruchomości wyspecjalizowanych w obrocie zabytkowymi nieruchomościami. Sprzedaż zabytkowych nieruchomości, będących własnością Skarbu Państwa, odbywa się na drodze przetargu ogłaszanego i przeprowadzanego przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Jest to przetarg nieograniczony, jednoetapowy, w którym swoje oferty składają zarówno podmioty gospodarcze, instytucje samorządowe, jak i osoby prywatne.

Kryterium rozstrzygającym o wygranej w przetargu jest cena oraz plan zagospodarowania i przeznaczenia nieruchomości przez nabywcę, które są zgodne z opinią konserwatora zabytków wobec tej nieruchomości. Dokonując zakupu zabytkowej nieruchomości na cele działalności usługowej, kulturalnej, cele mieszkaniowe czy jako inwestycję bądź lokatę, obligatoryjnie musimy przed przystąpieniem do przetargu przedstawić tzw. program użytkowy nieruchomości z pozytywną opinią wojewódzkiego konserwatora zabytków. O takim wymogu informuje ogłoszenie o przetargu, z którego dowiemy się też o innych wymogach i warunkach rozstrzygających.

Kilka informacji o aktualnych ofertach:
  • budynek pałacowy do remontu z 1806 r. we wsi Karmin (woj. dolnośląskie), o powierzchni 557 m2 (w opisie pośrednika „więcej niż 20 pokoi”), na działce 4400 m2, za 750 000 zł (1 346 zł/m2);
  • dom do remontu z 1920 r. w Ząbkach k. Warszawy – 10 pokoi, 300 m2, działka 1000 m2, za 1 550 000 zł (5 167 zł/m2);
  • rezydencja miejska na Mokotowie (Warszawa) – gotowa do zamieszkania, 9 pokoi, 485 m2, działka 1277 m2, za 5 800 000 zł (11 959 zł/m2);
  • gotowy do zamieszkania dom z 1922 r. w Lądku-Zdroju, pow. 889,30 m2, na działce 2065 m2 , za 2 800 000 zł (3 149 zł/m2).
Ogłoszenia o przetargach Agencji Nieruchomości Rolnych można znaleźć na stronie: https://www.anr.gov.pl/web/guest/ot-warszawa. Oferty agencji nieruchomości są aktualizowane na bieżąco na ich stronach internetowych.

Adaptacja zabytkowej nieruchomości

Zakup zabytkowej nieruchomości do remontu - na cele mieszkaniowe czy biznesowe, to wysokie koszty adaptacji i stała obecność konserwatora, który koryguje plany modernizacyjne nabywcy tak, aby nie naruszyły historycznego charakteru budynku. Zanim przejdziemy do remontu pomieszczeń i ich urządzania, należy liczyć się z wysokimi kosztami osuszania, doprowadzenia lub modernizacji mediów oraz ułożenia lub modernizacji instalacji grzewczej. Wprawdzie art. 77 przywołanej ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami przewiduje 50-procentową bonifikatę przy zakupie zabytkowej nieruchomości z puli Agencji Nieruchomości Rolnych, ale kupujący musi się zobowiązać do przeznaczenia tych pieniędzy na remont zgodny z wytycznymi konserwatora.

Finansowanie remontów i adaptacji

Szukając wsparcia finansowego na remont i modernizację zabytkowych nieruchomości, w tym też przynależnych do nich zabytkowych parków, można starać się o dotacje celowe:
  • z budżetu państwa - za pośrednictwem Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego i urzędów Wojewódzkich Konserwatorów Zabytków,
  • dotacje samorządowe, pozostające w gestii gmin i powiatów,
  • funduszy europejskich. W każdym z 16 Regionalnych Programów Operacyjnych (dla każdego z województw) są fundusze na działania z zakresu dziedzictwa kulturowego i ochrony zabytków.
W myśl art. 77 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wsparcie przysługuje dla 17 działań, w tym:
  • sporządzenie ekspertyz technicznych i konserwatorskich;
  • przeprowadzenie badań konserwatorskich lub architektonicznych;
  • wykonanie dokumentacji konserwatorskiej;
  • opracowanie programu prac konserwatorskich i restauratorskich;
  • wykonanie projektu budowlanego zgodnie z przepisami Prawa budowlanego;
  • sporządzenie projektu odtworzenia kompozycji wnętrz;
  • zabezpieczenie, zachowanie i utrwalenie substancji zabytku;
  • odnowienie lub całkowite odtworzenie okien, w tym ościeżnic i okiennic, zewnętrznych odrzwi i drzwi, więźby dachowej, pokrycia dachowego, rynien i rur spustowych;
  • modernizacja instalacji elektrycznej w zabytkach drewnianych lub w zabytkach, które posiadają oryginalne instalacje,
  • działania zmierzające do wyeksponowania istniejących, oryginalnych elementów zabytkowego układu parku lub ogrodu;
  • zakup materiałów konserwatorskich i budowlanych;
  • zakup i montaż instalacji przeciwwłamaniowej oraz przeciwpożarowej i odgromowej.
Należy na koniec dodać, że 50-procentową bonifikatę remontową przy zakupie zabytkowej nieruchomości z puli Agencji Nieruchomości Rolnych uzyskamy obligatoryjnie (choć i tak nie pokryje ona kosztów remontowych). Dotację ze środków unijnych, państwowych lub samorządowych jest znacznie trudniej uzyskać, gdyż wymienione dotacje w większości przypadków trafiają do związków wyznaniowych, głównie kościoła katolickiego. W związku z tym, planując kupno zabytkowej nieruchomości, trzeba być przygotowanym na niemal całkowite sfinansowanie kosztów zakupu, remontów oraz konieczność dostosowywania się do rygorystycznych wymogów konserwatora.

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz