3 kwietnia 2017

Mieszkanie od komornika. Czy tańszy zakup oznacza większy zysk?

W 2008 r. Krajowa Rada Komornicza uruchomiła portal, na którym można znaleźć aktualne ogłoszenia o licytacjach komorniczych nieruchomości i ruchomości z całej Polski. Mieszkanie od komornika może być zyskownym zakupem, ale raczej dla osób dysponujących wiedzą na temat rynku nieruchomości i procedur licytacyjnych.


Mieszkanie od komornika, patrząc tylko na cenę wywoławczą, która obecnie wynosi od 45 tys. zł (mała miejscowość w Wielkopolsce) do ponad 570 tys. zł (w Warszawie), wydaje się niebywałą okazją. Licytacje komornicze śledzi wiele osób, więc oferentów czyli osób startujących do licytacji nie brakuje, a cena wywoławcza w pierwszej licytacji nie może być niższa niż 75 proc. wartości nieruchomości. O okazji można mówić wówczas, gdy oferentów jest mało, a przede wszystkim dojdzie do drugiej licytacji.

Mieszkanie od komornika - licytacja komornicza

Informacje o licytacjach komorniczych zamieszczane są online na portalach www.licytacje.komornik.pl i www.komunikaty.pl/komunikaty. Oprócz tego każdy komornik ma obowiązek zamieszczenia obwieszczenia o licytacji na dwa tygodnie wcześniej w budynku sądu i gminy właściwych dla lokalizacji nieruchomości i ogłoszenia w najbardziej poczytnym dzienniku bądź tygodniku wychodzących w danej miejscowości lub regionie.

Obwieszenia obligatoryjnie zawierać muszą sumę oszacowania nieruchomości oraz cenę wywoławczą i warunki, jakie musi spełniać licytant. Kwestie te reguluje Kodeks postępowania cywilnego (k.p.c.)
W obwieszczeniu o licytacji muszą się znaleźć m.in. następujące dane:
• informacje o nieruchomości, która ma być sprzedana - ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony,
• czas i miejsce licytacji,
• suma oszacowania i cena wywołania,
• wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć,
• czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego.

Dodatkowo w ogłoszeniu muszą się znaleźć informacje o stanie technicznym nieruchomości i zdjęcia nieruchomości.

Przystępujący do licytacji składa rękojmię w postaci wadium, które wynosi 1/10 sumy oszacowania nieruchomości - w gotówce albo przelane na konto komornika. W przypadku wpłaty na konto - transakcja musi być zaksięgowana co najmniej na dzień przed datą licytacji. Wpłacający w ostatniej chwili - przelewem i gotówką - nie są dopuszczani do licytacji. Osoba działająca w imieniu osoby trzeciej lub mocodawcy musi przedstawić pełnomocnictwo poświadczone notarialnie.

Nie ma obowiązku posiadania sumy zakupu z licytacji - większość licytujących mieszkania kredytuje zakup. Należy dysponować sumą zabezpieczająca wadium i uiścić je w przepisowym terminie. Warto jednak mieć promesę kredytową, w której bank określa, w jakim terminie środki zostaną oddane do dyspozycji kredytobiorcy. Czas na zapłatę za wylicytowane mieszkanie to 14-30 dni.

Mieszkanie od komornika – czy to zyskowna licytacja?

Wiele osób żywi przekonanie, że zakup mieszkania z licytacji komorniczej jest niezwykle intratne. Może tak być, jeśli mamy doświadczenie w licytacjach, realnie i kategorycznie określimy poziom, na którym kończymy licytację, oraz dysponujemy choćby podstawowym rozeznaniem w cenach rynkowych nieruchomości w danej lokalizacji. Najczęściej oferentów jest wielu, cena wywoławcza podbijana jest wiele razy i może się zdarzyć, że wprawdzie wygramy licytację, ale w ten sposób kupimy mieszkanie za cenę przewyższającą rynkową mieszkań znajdujących się w zasobach spółdzielń, w ofercie pośredników czy ofertach bezpośrednich.

Przepisy określają, że mogą odbyć się dwie licytacje komornicze; druga pod warunkiem, że w pierwszej nie zostanie zbyty dany przedmiot. Cena wywoławcza licytowanej nieruchomości opiera się na jej wartości oszacowanej w operacie szacunkowym. W pierwszej licytacji cena wywoławcza nie może być niższa niż 75 proc. (3/4) tej wartości. Jeśli w pierwszej licytacji nieruchomość nie zostanie sprzedana, w drugiej licytacji komornik może obniżyć cenę wywoławczą do 2/3 jej wartości szacunkowej.

Mieszkanie z licytacji nie jest obciążone hipoteką, gdyż obciążenie ustaje po prawomocnym przysądzeniu własności przez sąd (art. 1000 § 1 k.p.c.). W mocy pozostają niektóre służebności i prawa dożywotniego użytkowania lokalu oraz wszystkie umowy najmu. Związane jest to z faktem, że często nieruchomość kupujemy z lokatorami. Dodatkowo więc przed licytacją musimy mieć wiedzę, i najlepiej pomoc prawnika, w kwestii wykwaterowania dotychczasowych lokatorów. Poza tym problemem może być rozbieżność między opisanym przez komornika a faktycznym stanem technicznym mieszkania.

Nabycie lokalu mieszkalnego podlega zwolnieniu od podatku od czynności cywilnoprawnych. Wyjątkiem jest nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gdyż podlega ono opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Brak komentarzy :

Prześlij komentarz